
Verlaagd tarief overdrachtsbelasting voor levering van kantoor dat als woning is gebouwd
- Publicatiedatum 19 aug 2025
- Aanpassingsdatum 19 aug 2025
- Leestijd 5 min
In de overdrachtsbelasting geldt een verlaagd tarief voor de verkrijging van een woning. Sinds 2021 geldt als aanvullende eis dat de woning als hoofdverblijf moet (gaan) dienen voor de verkrijger. De vraag kan dan opkomen wat precies een woning is. Hierover is in de loop van de jaren de nodige rechtspraak verschenen. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 25 juni 2025 een arrest gewezen waarin deze rechtsvraag centraal stond. In die zaak ging het om de levering van een kantoorpand dat ooit als woning is gebouwd. Het hof komt uiteindelijk tot het oordeel dat het verlaagde tarief van toepassing is. In dit artikel behandel ik deze zaak over het toepasselijke tarief in de overdrachtsbelasting bij de verkrijging van het kantoor dat ooit als woning is gebouwd.
Geschil over levering van als woning gebouwd kantoorpand
Op 31 december 2020 is een pand geleverd aan twee bv’s. Elke bv verkrijgt 50%. De koopsom bedraagt € 409.000 en de overdrachtsbelasting is berekend op € 24.540 (6%). Op dezelfde dag vindt een doorlevering van het pand aan drie stichtingen plaats. De koopprijs bedraagt € 1.000.000, vermeerderd met een vergoeding van € 24.540 vanwege de overdrachtsbelasting. De regeling voor opvolgende verkrijgingen wordt toegepast. In het kader van deze overdracht is dan nog over € 615.500 overdrachtsbelasting verschuldigd en naar een tarief van 6% is dat € 36.930. Op het verkrijgingsmoment heeft het pand twee verdiepingen en een kelder. Er is een verwarming en een aanbouw met een keuken/pantry met afwas- en kookgelegenheid (niet vast). Er is geen afzuigkap. Op de begane grond bevindt zich een dubbele douchecel en dubbel toilet. Op de begane grond is een ontkoppeld bedrijfsmatig luchtbehandelingssysteem aanwezig.
Belastingplichtige wil 2%-tarief overdrachtsbelasting voor verkrijging van als woning gebouwd kantoor
De belastingplichtige meent dat sprake is van een woning en dat het 2%-tarief in de overdrachtsbelasting van toepassing is. Hij meent dat het pand is gebouwd als woning en die aard niet is verloren. Zou dat al het geval zijn, dan kan met slechts beperkte aanpassingen het pand weer voor bewoning geschikt worden gemaakt. De inspecteur ziet dat anders. Hij voert aan dat het pand door de verbouwing tot kantoor en het daaropvolgende gebruik als kantoor, de aard van woning is verloren. Om het pand weer voor bewoning geschikt te maken, zijn meer dan slechts beperkte aanpassingen nodig.
Wanneer kwalificeert een pand als woning voor de overdrachtsbelasting?
De rechtbank en het hof sluiten voor het beantwoorden van deze vraag aan bij de arresten van de Hoge Raad van 24 februari 2017. In dit arrest oordeelde de Hoge Raad dat het verlaagde tarief alleen geldt als de onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Of een object naar zijn aard voor bewoning is bestemd, moet worden beoordeeld naar de kenmerken van het bouwwerk. Het uitgangspunt is het doel waarvoor het object oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Het komt voor dat dat doel bewoning is, maar dat er later verbouwingen plaatsvinden die het geschikt maken voor ander gebruik. De aard van woning is dan alleen behouden als niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het object weer voor bewoning geschikt te maken. Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning, wordt gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik is gebouwd, maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd.
Rechtbank (2023): meer dan beperkte aanpassing nodig om van kantoor een woning te maken
De rechtbank stelt de inspecteur in het gelijk. De rechter meent dat het pand oorspronkelijk als woning is gebouwd, maar later geschikt is gemaakt voor een andere vorm van gebruik dan bewoning. Er is dan alleen nog sprake van een woning als er niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het pand weer voor bewoning geschikt te maken. Dat moet worden beoordeeld naar de situatie op het verkrijgingsmoment. De rechtbank oordeelt op basis van de foto’s en verklaringen dat dat hier niet het geval is. Er is weliswaar een aanbouw met keukenblok en een dubbele douchecel, maar dat is ook passend bij een kantoorinrichting. Verder is er geen vaste kookgelegenheid en ziet het er aan de binnenzijde uit als kantoorpand. Ook ligt het voor de hand dat de indeling van het pand moet wijzigen voor gebruik voor bewoning.
Gerechtshof (2025): pand heeft aard als woning behouden
Het gerechtshof komt tot een ander oordeel. Hij sluit aan bij het oordeel van de rechtbank dat het pand oorspronkelijk als woning is ontworpen en gebouwd. Op basis van de stukken meent het hof dat het pand in 1974/1975 zodanig is verbouwd dat het geschikt is geworden voor een andere vorm van gebruik, namelijk als kantoorpand. Echter, volgens het hof zijn er slechts beperkte aanpassingen nodig om het pand weer geschikt te maken voor bewoning. Voldoende is het dichten van de gaten in de muren van het luchtbehandelingssysteem, het dichten van een gat in de buitenmuur en het sluiten van een deels openliggend systeemplafond. De voormalige kantoorruimten, archiefruimten en kantine hoeven niet te worden aangepast, want die zijn voor bewoning geschikt. Het hof oordeelt dat het 2%-tarief van toepassing is.
De overdrachtsbelasting bij het verkrijgen van een kantoor of woning
Het verschil tussen de hogere tarieven in de overdrachtsbelasting en de lagere tarieven is de afgelopen jaren groter geworden. Het verlaagde tarief voor woning is op dit moment alleen van toepassing als de woning voor de verkrijger een hoofdverblijf vormt. Toch komen discussies over de vraag of sprake is van een woning nog regelmatig voor. Bij een dergelijke discussie is deskundige ondersteuning van belang. Hebt u vragen hierover? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op.
Bronnen:
- Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 25 juni 2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:1776 (Hof oordeelt dat als woning gebouwd kantoor zijn aard als woning voor de overdrachtsbelasting niet heeft verloren).
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant 16 augustus 2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:5707 (Rechtbank oordeelt dat als woning gebouwd kantoor niet als woning kwalificeert voor de overdrachtsbelasting).
Meer over dit thema:
Fiscale vraag?
Hebt u een fiscale vraag of deskundig fiscaal advies nodig? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op via onderstaand formulier.
"*" geeft vereiste velden aan