Stel een vraag
De samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting bij de levering van onroerende zaken met btw
ArtikelenOmzetbelastingVastgoed kopieer en deel Naar kennisbank

De samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting bij de levering van onroerende zaken met btw

  • Publicatiedatum 31 jan 2025
  • Aanpassingsdatum 31 jan 2025
  • Leestijd 5 min

De levering van onroerende zaken kan leiden tot verplichte heffing van btw. Dat is het geval als de onroerende zaak zich in de bouw- en handelsfase bevindt of als sprake is van een bouwterrein. De bouw- en handelsfase heeft betrekking op de periode voor, op of uiterlijk twee jaar na het moment van de eerste ingebruikneming. Deze heffing van omzetbelasting (btw) doet niet af aan het feit dat er ook voor de overdrachtsbelasting sprake is van een belastbaar feit. Om te voorkomen dat zowel btw als overdrachtsbelasting wordt geheven, kennen we de samenloopvrijstelling. De samenloopvrijstelling is bedoeld om ongewenste samenloop tussen btw en overdrachtsbelasting te voorkomen bij transacties met onroerende zaken. Dit artikel gaat over de samenloopvrijstelling.

Wanneer is de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting van toepassing?

De samenloopvrijstelling is van toepassing bij een btw-belaste levering van een onroerende zaak. Het mag niet gaan om een levering waarbij partijen zelf hebben gekozen voor het in rekening brengen van btw (het zogeheten opteren). Daarnaast moet zijn voldaan aan een van de volgende twee voorwaarden:

  • De onroerende zaak is niet als bedrijfsmiddel gebruikt; of
  • De onroerende zaak is als bedrijfsmiddel gebruikt, maar de verkrijger heeft geen recht op btw-aftrek.

Op de laatste regel geldt nog een uitbreiding voor verhuurd vastgoed. De samenloopvrijstelling is ook toepasbaar als er sprake is van een verkrijging binnen zes maanden na de eerste ingebruikneming of de eerder aangevangen verhuur van de onroerende zaak. Er is wel een notariële akte vereist die in deze periode van zes maanden is gepasseerd.

Voorbeeld van de toepassing van de samenloopvrijstelling

Een projectontwikkelaar levert een nieuw gebouwd kantoorpand. Het kantoorpand is nog niet in gebruik genomen. Deze levering is van rechtswege belast met btw. Aangezien het de verkrijging van een onroerende zaak betreft, komt heffing van overdrachtsbelasting ook aan de orde. Het betreft echter een onroerende zaak die niet als bedrijfsmiddel is gebruikt. De samenloopvrijstelling kan worden toegepast, zodat geen overdrachtsbelasting is verschuldigd.

Geen samenloopvrijstelling bij te lage prijs voor de onroerende zaken

De wetgever heeft het mogelijk gemaakt om de vrijstelling in de overdrachtsbelasting te weigeren als er een te lage prijs wordt betaald. Dit wordt ook wel de strafheffing in de overdrachtsbelasting genoemd. Deze strafheffing is van toepassing als:

  • Er een btw-belaste levering plaatsvindt; en
  • De verkrijger niet voor ten minste 90% de in rekening gebrachte btw kan verrekenen; en
  • De vergoeding voor de onroerende zaak inclusief btw lager is dan de waarde in het economisch verkeer of, als deze hoger is, de kostprijs inclusief btw zoals die zou ontstaan bij de voortbrenging door een onafhankelijke derde.

Als de strafheffing van toepassing is, dan moet de overdrachtsbelasting worden berekend over de hiervoor genoemde voortbrengingsprijs inclusief de btw.

Samenloopvrijstelling onroerende zaken en fiscale eenheid omzetbelasting

Het komt voor dat onroerende zaken worden geleverd binnen een fiscale eenheid. Voor de omzetbelasting is dan sprake van Ă©Ă©n ondernemer. Onderlinge transacties zijn geen belastbaar feit. Naar de letter van de wet is bij een dergelijke levering de samenloopvrijstelling dan niet van toepassing. In een besluit is goedgekeurd dat onder de volgende voorwaarden de samenloopvrijstelling wel van toepassing is. De kern van deze goedkeuring is dat de samenloopvrijstelling in principe alsnog van toepassing is als deze toepasbaar was geweest als er geen fiscale eenheid was geweest.

Samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting en algemeenheid van goederen

Een situatie die regelmatig voorkomt is de overgang van een algemeenheid van goederen. Dit staat ook wel bekend als een 37d-levering. Het is mogelijk dat tot zo’n algemeenheid van goederen ook onroerende zaken behoren. Ook hier geldt dat voor de omzetbelasting geen sprake is van een belastbaar feit, zodat de samenloopvrijstelling in principe niet van toepassing. Voor deze situatie is een goedkeuring getroffen. In de kern komt deze goedkeuring erop neer dat wordt getoetst of bij afwezigheid van een 37d-levering de samenloopvrijstelling wel van toepassing zou zijn geweest.

Samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting en onroerendezaakrechtspersoon (OZR)

De laatste bijzondere situatie die in dit artikel wordt besproken is de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon (OZR). Heffing van overdrachtsbelasting kan dan aan de orde zijn. De levering van aandelen is niet onderworpen aan btw-heffing. De samenloopvrijstelling is daarom in principe niet van toepassing. De Hoge Raad heeft echter de Doorkijkarresten gewezen. Die arresten houden voor dit artikel in dat de samenloopvrijstelling van toepassing is als een directe verkrijging van de onroerende zaken wel tot toepassing van de samenloopvrijstelling had geleid. Per 2025 is deze regeling aangescherpt. De samenloopvrijstelling is alleen nog van toepassing als de onroerende zaken gedurende ten minste twee jaar na de verkrijging voor 90% of meer voor btw-belaste activiteiten worden gebruikt. Als de samenloopvrijstelling niet van toepassing is vanwege het 90%-criterium, dan wordt overdrachtsbelasting geheven naar een bijzonder tarief (2025: 4%).

Advies fiscaliteit en vastgoed

Bij veel vastgoedactiviteiten speelt fiscaliteit een belangrijke rol. Dat wordt in de praktijk nog weleens onderschat. Hebt u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op.

Civra-Hoge-resolutie-voor-afdruk-zonder-logo-in-Adobe-93-scaled-aspect-ratio-200-200

Fiscale vraag?

Hebt u een fiscale vraag of deskundig fiscaal advies nodig? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op via onderstaand formulier.

"*" geeft vereiste velden aan

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.

Kennisbank. Lees ook artikelen over: