
Actualisering leegwaarderatio in box 3 per 2023
- Publicatiedatum 12 dec 2024
- Aanpassingsdatum 14 dec 2024
- Leestijd 4 min
De leegwaarderatio is een regeling in box 3 van de inkomstenbelasting. De regeling is van toepassing voor belastingplichtigen die onroerend goed verhuren. De waarde van onroerend goed dat met huurdersbescherming is verhuurd, wordt vastgesteld op de WOZ-waarde vermenigvuldigd met de zogenaamde leegwaarderatio. Dat is een correctiefactor voor het feit dat het onroerend goed in verhuurde staat in principe een lagere waarde vertegenwoordigt dan wanneer datzelfde onroerend goed in ‘vrije’ staat verkeert. In het Belastingplan 2023 is de actualisatie van de leegwaarderatio aangekondigd en voor verhuurders gaat dit behoorlijke gevolgen hebben. In dit artikel ga ik in op de actualisering van de leegwaarderatio in box 3 per 2023.
Hoe werkt de leegwaarderatio in box 3?
De leegwaarderatio is een percentage. De hoogte van het percentage is afhankelijk van de verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde van het vastgoed. Stel dat een woning een WOZ-waarde heeft van € 300.000 en dat de huurprijs € 20.000 per jaar bedraagt. De verhouding is dan 6,6%. In 2022 leidt dat tot een leegwaarderatio van 78%, zodat de waarde van de woning in box 3 € 234.000 bedraagt. Echter, zouden we deze 6,6% op 2023 betrekken, dan is de leegwaarderatio 100% en valt de woning dus voor de volledige WOZ-waarde in box 3. Met de leegwaarderatio corrigeert u dus de waarde van verhuurd vastgoed in box 3, zodat rekening wordt gehouden met de waardedrukkende factor die verhuur kan hebben. Voor de leegwaarderatio geldt alleen de kale huur. Huur voor stoffering en meubels en in de huur begrepen bedragen voor gas, water en/of licht tellen dus niet mee.
Wat verandert er aan de leegwaarderatio in box 3 per 2023?
De wetgever komt met een aantal wijzigingen. In de eerste plaats is er de actualisatie van de leegwaarderatio. Dat leidt ertoe dat verhuurd onroerend goed eerder voor de WOZ-waarde in de aangifte moet worden opgenomen. Deze grens komt bij 5% te liggen. Ten tweede is de leegwaarderatio niet langer van toepassing bij verhuur op basis van een tijdelijk contract; voortaan is dan de WOZ-waarde de toepasselijke waarde. Ten derde is het zo dat bij verhuur aan gelieerde partijen, geldt het hoogste percentage uit de tabel, dat is 100% dus effectief gezien wordt ook hier de leegwaarderatio voor afgeschaft. Denk bijvoorbeeld aan de verhuur van een pand aan de zoon van de belastingplichtige. Het kabinet is van plan elke vijf jaar de leegwaarderatio te actualiseren.
Voorbeeld actualisering leegwaarderatio 2023
In deze paragraaf een kort, aan de wetsgeschiedenis ontleend, voorbeeld. Het betreft een woning die voor € 600 per maand wordt verhuurd. De WOZ-waarde bedraagt € 300.000. De verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs (€ 7.200) en de WOZ-waarde is 2,4%. Daarbij hoort een leegwaarderatio van 84%. De belastingplichtige moet de woning dus voor € 252.000 in box 3 opnemen. De uiteindelijke belastingheffing is afhankelijk van het heffingsvrije vermogen en het fictieve rendement op overige bezittingen.
Het tijdelijke contract en leegwaarderatio in box 3
Bij tijdelijke contracten geldt, zoals aangegeven, de leegwaarderatio niet meer. Het achterliggende argument is dat de eigenaar op korte termijn de volle en onbezwaarde eigendom van de woning verkrijgt. Er is dus nauwelijks een waardedrukkend effect door de verhuurde toestand. Indien een tijdelijk contract overgaat in een contract voor onbepaalde tijd, ongeacht de wijze waarop, is de leegwaarderatio wel van toepassing. Periodieke monitoring, zeker aan het eind van het jaar, is dus noodzakelijk.
Gelieerde partijen en leegwaarderatio in box 3
Bij verhuur aan gelieerde partijen is, zoals aangegeven, de leegwaarderatio niet van toepassing. Van gelieerde partijen is sprake indien partijen in zodanige rechtsverhouding staan, dat de huurprijs zodanig kan zijn dat deze tussen willekeurige derden niet overeen was gekomen. Nog altijd een vrij vage beschrijving dus. De wetgever noemt als voorbeeld de verhuur aan kinderen, maar stelt daarna dat het om alle situaties gaat waarin de huurprijs onzakelijk kan zijn. De regering voert geen tegenbewijsregeling of zakelijkheidstoets in.
Advisering vastgoed en box 3
Verhuurders van onroerend goed krijgen als gevolg van de actualisering van de leegwaarderatio per 2023 met financiële gevolgen te maken. De bezittingen in box 3 zullen in veel gevallen toenemen. Verhuurders die zich richten op tijdelijke verhuur of verhuur aan gelieerde personen, zien toepassing van de leegwaarderatio zelfs helemaal aan hun neus voorbij gaan. Daar komt nog bij dat voor deze groep belastingplichtigen, met vaak een wat groter vermogen, de andere box 3-maatregelen ook financiële impact hebben. Dat noopt tot handelen en bij voorkeur overlegt u nog voor 1 januari aanstaande met uw fiscaal-jurist of accountant hierover. Hebt u vragen over belastingheffing over vastgoed of wenst u advisering over vermogensplanning? Neem dan gerust eens contact op.
Fiscale vraag?
Hebt u een fiscale vraag of deskundig fiscaal advies nodig? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op via onderstaand formulier.
"*" geeft vereiste velden aan