Hoge Raad ziet geen aanleiding voor aanpassing uitleg begrip ‘in wezen nieuwbouw’ voor de btw

De samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting voorkomt dat btw en overdrachtsbelasting verschuldigd is bij de levering van een nieuwe onroerende zaak. Een van de voorwaarden voor de samenloopvrijstelling is dat de btw van rechtswege is verschuldigd en partijen niet zelf hebben gekozen voor btw-heffing. Als een oud pand wordt geleverd, dan is de samenloopvrijstelling in principe niet van toepassing, omdat er dan van rechtswege geen btw is verschuldigd (alleen overdrachtsbelasting). Dat is anders als het oude pand zo ingrijpend is verbouwd, dat er in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. Het pand kwalificeert voor de btw dan als ‘nieuw’. Het gevolg is dat er van rechtswege btw is verschuldigd en dat de samenloopvrijstelling van toepassing is. De Hoge Raad heeft zich op 31 januari 2025 uitgelaten over de vraag of de Nederlandse uitleg van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ aanpassing behoeft.

Geschil over grondig verbouwd kantoorpand: in wezen nieuwbouw of niet?

Deze zaak gaat over een kantoorpand. Het pand is gebouwd in 1977. Vanaf 2011 staat het leeg. Er vindt een grondige renovatie plaats. De gevel is vervangen, het interieur is gesloopt en de constructie is op een aantal punten gewijzigd. De verbouwingskosten bedragen in totaal ongeveer 25,2 miljoen euro. In maart 2018 worden de aandelen van de bv waar het kantoorpand in zit verkocht. De vraag is of bij de levering van deze aandelen de samenloopvrijstelling van toepassing is. Dat is afhankelijk van het antwoord op de vraag of de verbouwing heeft geleid tot in wezen nieuwbouw. Volgens de rechtbank en het gerechtshof is dat niet het geval. Volgens het hof was de verbouwing niet dermate ingrijpend dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. De belastingplichtige stapt naar de Hoge Raad omdat hij van mening is dat het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ verkeerd wordt uitgelegd.

Belastingplichtige betwist Nederlandse uitleg ‘in wezen nieuwbouw’

De belastingplichtige is van mening dat de Hoge Raad te strenge eisen stelt aan ‘in wezen nieuwbouw’. Hij wijst op het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie in de zaak Promo 54. Dit arrest is van na de datum waarop de Hoge Raad zich voor het laatst uitliet over het begrip ‘in wezen nieuwbouw’. Hij gaf toen aan dat de werkzaamheden zo ingrijpend moeten zijn geweest dat het resultaat van de verbouwing op één lijn moet kunnen worden gesteld met een nieuw gebouw. Daarbij moet worden vastgesteld wat in bouwkundig opzicht met het bestaande gebouw is gebeurd. Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen de conclusie rechtvaardigen dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Een verbouwing is niet snel zo ingrijpend, waardoor niet snel sprake is van in wezen nieuwbouw.

Hoge Raad (2025): uitleg begrip ‘in wezen nieuwbouw’ behoeft geen aanpassing

De Hoge Raad staat voor de vraag of het arrest Promo 54 van het Hof van Justitie leidt tot de conclusie dat zijn uitleg van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ wijziging behoeft. Dat is volgens de Hoge Raad niet het geval. Hij acht het buiten redelijke twijfel dat zijn uitleg binnen de kaders blijft die de BTW-richtlijn biedt. Hij ziet ook geen strijdigheid met de regels die zijn geschetst in het Promo 54 arrest. De belastingplichtige trekt dus aan het kortste eind en de uitleg van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ blijft vooralsnog ongewijzigd.

In wezen nieuwbouw blijft voer voor discussie in vastgoeddossiers

De vraag of een grondige verbouwing leidt tot in wezen nieuwbouw kan financieel grote gevolgen hebben. De komende jaren zal het aantal discussies over dit onderwerp vermoedelijk niet af gaan nemen. Hebt u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op.