Stel een vraag
Wijziging samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting en btw bij aandelentransacties per 2025

Wijziging samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting en btw bij aandelentransacties per 2025

  • Publicatiedatum 04 jan 2025
  • Aanpassingsdatum 31 jan 2025
  • Leestijd 5 min

Het is mogelijk om nieuwe onroerende zaken over te dragen zonder dat er btw of overdrachtsbelasting is verschuldigd. Dat kan door te werken met een aandelentransactie in plaats van het overdragen van de onroerende zaak zelf (de ‘stenen’). De levering van de aandelen is dan btw-vrijgesteld en de levering van de onroerende zaak valt onder de zogenaamde samenloopvrijstelling. Dit is met name interessant als de btw een kostenpost vormt. Dat doet zich bijvoorbeeld voor als verhuurders een woning aankopen voor de verhuur, maar er zijn veel meer scenario’s denkbaar. De wetgever heeft dit ook gesignaleerd en komt met een voorstel om de samenloopvrijstelling bij aandelentransacties in bepaalde gevallen te weigeren. In dit artikel ga ik nader in op de samenloopvrijstelling bij aandelentransacties in het kader van de overdrachtsbelasting en btw en de wijzigingen die vanaf 2025 gelden.

Hoe werkt de samenloopvrijstelling nu bij aandelentransacties?

De samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting is bedoeld om dubbele belastingheffing te voorkomen. In de meeste gevallen waarin bij de levering van een onroerende zaak (de stenen) btw is verschuldigd, is op grond van de samenloopvrijstelling geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Uitzonderingen gelden als de onroerende zaak als bedrijfsmiddel is gebruikt en de koper de verschuldigde btw (deels) in aftrek kan brengen. Verder besliste de Hoge Raad in 2011 dat de samenloopvrijstelling ook van toepassing kan zijn bij aandelentransacties. Als een onroerende zaak bijvoorbeeld in een bv zit, en de aandelen worden verkocht, dan kan sprake zijn van een onroerendezaakrechtspersoon (OZR). De Hoge Raad oordeelde dat bij de levering van de aandelen in een OZR, door de aandelen heen moet worden gekeken. Dat betekent dat als op de levering van de ‘stenen’ de samenloopvrijstelling van toepassing is, dit ook zo is bij het leveren van de aandelen.

Huidige samenloopvrijstelling maakt belastingvrij leveren onroerende zaken mogelijk

Door onroerende zaken over te dragen via een aandelentransactie, kan dus de situatie worden gecreëerd waarin geen btw is verschuldigd en geen overdrachtsbelasting is verschuldigd. De Belastingdienst kan de hiervoor beschreven systematiek niet bestrijden, want het past allemaal keurig binnen de kaders van wet- en regelgeving. Deze structuur is met name interessant in situaties waar de btw een kostenpost vormt. Dit doet zich bijvoorbeeld voor als verhuurders een woning voor de verhuur aankopen of beleggers een pand aankopen dat zij btw-vrijgesteld gaan verhuren. Van belang is wel om te beseffen dat dit alleen speelt bij de verkrijging van aandelen in een OZR. Als er geen sprake is van een OZR, komt heffing van overdrachtsbelasting bij de verkrijging van aandelen in principe niet aan de orde.

Wijziging samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting bij aandelentransacties vanaf 2025

Met ingang van 1 januari 2025 wijzigt de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting. Vanaf 2025 is de samenloopvrijstelling niet altijd meer van toepassing bij de verkrijging van een kwalificerend aandelenbelang in een OZR. De samenloopvrijstelling is nog wel van toepassing als wordt voldaan aan het zogenaamde 90%-criterium. Dit criterium houdt in dat de achterliggende onroerende zaken (de stenen) op het moment van verkrijging en gedurende twee jaar na de verkrijging, voor ten minste 90% worden gebruikt voor btw-belaste activiteiten. Indien de samenloopvrijstelling niet van toepassing is, dan wordt overdrachtsbelasting geheven naar een nieuw tarief van 4%. De niet geheven overdrachtsbelasting is alsnog verschuldigd voor zover binnen twee jaar na de verkrijging de onroerende zaak voor minder dan 90% wordt gebruikt voor btw-belaste prestaties.

Opvolgende verkrijgingen en wijziging samenloopvrijstelling bij aandelentransacties

Zoals hiervoor beschreven is vanaf 2025 niet langer de samenloopvrijstelling altijd van toepassing. Zonder nadere wetswijziging zou bij een doorverkoop binnen zes maanden, de grondslag voor de overdrachtsbelasting worden berekend over het verschil tussen de waarde op het moment van de eerste transactie en de waarde op het moment van de tweede transactie. Kortom: alleen de tussentijdse waardestijging is belast met overdrachtsbelasting. Daarom wijzigt de wetgever de regels over de opvolgende verkrijging. Als sprake is van een vastgoedaandelentransactie, kan worden bijgeheven tot 10,4%.

Zelfstandige onroerende zaken en nieuwe regels vastgoedaandelentransacties

Het komt voor dat een onroerende zaak voor de btw bestaat uit twee of meer zelfstandige onroerende zaken. Voor de toetsing aan het 90%-criterium voor de samenloopvrijstelling, wordt dan naar iedere zelfstandige onroerende zaak gekeken. Het makkelijkste voorbeeld is dat van een woon-winkelpand. Het winkelpand en het woonpand worden voor de btw als zelfstandige onroerende zaken aangemerkt. Stel dat het voornemen bestaat om het winkelpand btw-belast te gaan verhuren. Dan dient het 90%-criterium te worden getoetst voor het winkelpand (voldaan) en de woning (niet voldaan). Dit maakt het toetsen van de samenloopvrijstelling bij vastgoedaandelentransacties per 2025 een stuk complexer.

Overgangsrecht bij wijziging samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting

Bij de wijziging van de samenloopvrijstelling in het kader van vastgoedaandelentransacties is voorzien in overgangsrecht. Dit overgangsrecht houdt in dat op verzoek van de beoogde verkrijger, deze wetswijziging buiten toepassing blijft. Dit kan alleen als de verkrijging plaatsvindt voor 1 januari 2030 en:

  • De verkoper en de verkrijger voor 19 september 2023, 15:15 uur de verkrijging schriftelijk zijn overeengekomen;
  • Het verzoek binnen drie maanden na 1 januari 2024 is ingediend, waarbij een kopie van de overeenkomst is meegestuurd;
  • Op het moment van het sluiten van de overeenkomst aannemelijk is dat de overeenkomst niet hoofdzakelijk tot doel heeft om in aanmerking te komen voor de samenloopvrijstelling.

Advisering bij vastgoedaandelentransacties

In de vastgoedpraktijk komt potentiële samenloop tussen btw en overdrachtsbelasting vaak voor. Niet zelden kan een goede structurering vooraf, fiscaal vervelende gevolgen achteraf voorkomen. Met betrekking tot vastgoed gaat het vaak om aanzienlijke belangen, waarbij duidelijkheid en zekerheid van belang zijn. Hebt u vragen over de wijziging in de samenloopvrijstelling bij vastgoedaandelentransacties en/of de verschuldigdheid van btw of overdrachtsbelasting? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op.

Civra-Hoge-resolutie-voor-afdruk-zonder-logo-in-Adobe-93-scaled-aspect-ratio-200-200

Fiscale vraag?

Hebt u een fiscale vraag of deskundig fiscaal advies nodig? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op via onderstaand formulier.

"*" geeft vereiste velden aan

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.

Kennisbank. Lees ook artikelen over: