
De onroerendezaakrechtspersoon in de overdrachtsbelasting
- Publicatiedatum 02 jan 2025
- Aanpassingsdatum 02 jan 2025
- Leestijd 6 min
Overdrachtsbelasting is verschuldigd bij de verkrijging van onroerende zaken. Aandelen zijn geen onroerende zaken. Dit kan aanleiding vormen om onroerende zaken in een rechtspersoon onder te brengen en niet de onroerende zaken zelf, maar de aandelen in de rechtspersoon over te dragen. Dat is een eenvoudige manier om overdrachtsbelasting te ontwijken. De wetgever heeft dit ingezien. Daarom bestaat in de sfeer van de overdrachtsbelasting de onroerendezaakrechtspersoon (OZR). Als sprake is van een OZR, dan kwalificeren de aandelen als fictieve onroerende zaken. Bij bepaalde verkrijgingen van zulke fictieve onroerende zaken is overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit artikel behandelt de vraag wanneer sprake is van een onroerendezaakrechtspersoon en welke verkrijgen aan de heffing van overdrachtsbelasting zijn onderworpen. Ik beperk mij tot de verkrijging van aandelen in een rechtspersoon en ga niet nader in op de verkrijging van lidmaatschapsrechten.
Hoe werkt de regeling van de onroerendezaakrechtspersoon in de overdrachtsbelasting?
De verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon kan aan de heffing van overdrachtsbelasting onderworpen zijn. Om daadwerkelijk tot heffing te komen, moet aan twee voorwaarden zijn voldaan:
- De rechtspersoon kwalificeert als een onroerendezaakrechtspersoon. Dat is het geval als het een rechtspersoon betreft die voldoet aan de bezitseis en de doeleis.
- Er is sprake van een kwalificerende verkrijging.
Wat deze twee toetsen precies inhouden komt in het vervolg van dit artikel aan bod. De regeling van de onroerendezaakrechtspersoon is zeer uitgebreid en complex. Het is onmogelijk om in een beschrijvend artikel uitputtend te zijn. Dit artikel is bedoeld als een hoofdlijnenartikel.
De bezitseis bij de onroerendezaakrechtspersoon
De eerste voorwaarde is dat de rechtspersoon voldoet aan de bezitseis. De bezitseis valt uiteen in twee onderdelen. Aan beide moet zijn voldaan:
- De bezittingen bestaan voor meer dan 50% uit onroerende zaken; en
- Van deze onroerende zaken is ten minste 30% gelegen in Nederland.
Bij het bepalen of is voldaan aan de bezitseis, stelt de belastingplichtige de waarde van de onroerende zaken op de waarde in het economisch verkeer. De belangen in (dochter)vennootschappen worden geconsolideerd, mits het belang ten minste 1/3 omvat. De wetgever zag in dat het eenvoudig kan zijn om de aan de bezitseis te ‘ontkomen’ door de bezittingen van de rechtspersoon te beïnvloeden. Daarom bevat de wet een eliminatieregeling. Die regeling houdt in dat ‘verdachte bezittingen’ worden geëlimineerd bij het bepalen of is voldaan aan de bezitseis. Het gaat dan om vorderingen op een bepaalde kring van personen en bepaalde gefinancierde bezittingen. Er geldt een tegenbewijsregeling op grond waarvan de belastingplichtige aannemelijk mag maken dat het ‘verdachte’ verband houdt met de normale bedrijfsvoering.
De doeleis bij de onroerendezaakrechtspersoon
De tweede voorwaarde is de doeleis. De doeleis houdt in dat de onroerende zaken, als geheel genomen, voor ten minste 70% dienstbaar zijn aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken. Daarbij zijn de feitelijke werkzaamheden doorslaggevend. Activiteiten die onder de doeleis vallen zijn bijvoorbeeld projectontwikkeling en verhuur. In de praktijk is er ook een flink aantal activiteiten waarbij niet de terbeschikkingstelling van een onroerende zaak vooropstaat, maar het geheel aan (andere) prestaties. Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij datacenters en opslagbedrijven. Er moet dan per situatie worden beoordeeld of er sprake is van de terbeschikkingstelling van onroerende zaken of dat die terbeschikkingstelling ondergeschikt is aan de andere activiteiten. Hierover is in de loop van de jaren de nodige jurisprudentie verschenen. Ook bij het toetsen aan de doeleis dient toerekening van bezittingen van een dochtervennootschap plaats te vinden als sprake is van een belang van ten minste 1/3.
De referentieperiode bij de bezitseis en de doeleis
Bij het toetsen of is voldaan aan de bezitseis en de doeleis is niet alleen het verkrijgingsmoment van belang. De wet bevat voor beide eisen een referentieperiode van 12 maanden. Het is dus steeds van belang om ook te toetsen of in de periode van 12 maanden voorafgaand aan de verkrijging, werd voldaan aan de bezitseis en de doeleis. Dit maakt de regeling in de praktijk complex en vereist het nodige werk van alle betrokkenen.
De kwalificerende verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon
De aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon zijn fictieve onroerende zaken. Dat leidt tot heffing van overdrachtsbelasting als sprake is van een kwalificerende verkrijging. Er gelden verschillende regels voor verkrijgingen door natuurlijke personen en verkrijgingen door rechtspersonen:
- Een natuurlijk persoon heeft een belaste verkrijging als hij tezamen met zijn echtgenoot een belang van meer dan 7% heeft en een belang van ten minste 1/3 met een kring van verbonden personen.
- Een rechtspersoon heeft een belaste verkrijging als hij tezamen met verbonden personen een belang van ten minste 1/3 heeft.
In de wet is uitgebreid beschreven wie als verbonden personen kwalificeren.
Welke aandelen tellen mee bij het bepalen van de omvang van de verkrijging in een OZR?
Bij het beoordelen van de omvang van het belang tellen aandelen die al in bezit zijn mee. Dat geldt ook voor aandelen die nog worden verkregen, bijvoorbeeld via een samenhangende overeenkomst. Van een samenhangende overeenkomst is in ieder geval sprake als de verkrijgingen plaatsvinden binnen twee jaar na elkaar. Tot slot is het zo dat aandelen die al in het bezit zijn van bepaalde verbonden personen meetellen. Ook hier geldt dat in de wet uitgebreid is beschreven om welke personen het gaat.
Onroerendezaakrechtspersoon en rechten uit bestaande aandelen
Ook rechten uit bestaande aandelen kunnen tot heffing van overdrachtsbelasting leiden. Daarvan is sprake als er economische rechten worden verkregen. Het gaat dan bijvoorbeeld om de uitbreiding van de winstgerechtigdheid. Een dergelijke situatie kan zich ook voordoen bij het intrekken of uitgeven van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon.
Waarover wordt overdrachtsbelasting geheven bij een verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon?
De maatstaf van heffing bij de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon is gebaseerd op de onroerende zaken die de aandelen vertegenwoordigen. Het gaat daarbij om de onroerende zaken die aanwezig zijn op het moment van de verkrijging en de eerder aangehaalde twaalfmaandenperiode (bij de bezitseis en de doeleis) is hier niet van belang. Bij het toepassen van vrijstellingen wordt in sommige gevallen op grond van de zogenaamde ‘doorkijkarresten’ door de aandelen heen gekeken. De verkrijging van de aandelen kan dan onder een vrijstelling vallen als dat ook het geval was geweest als niet de aandelen, maar de onroerende zaak zelf was verkregen.
Advies onroerendezaakrechtspersoon (OZR) en vastgoed in het algemeen
Bij vastgoedtransacties en vastgoedactiviteiten komt veel fiscaliteit kijken. De financiële belangen zijn vaak omvangrijk. Het tijdig inschakelen van een fiscaal jurist helpt om de risico’s in te perken en waar mogelijk een gunstigere structuur op te zetten. Hebt u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op.
Bronnen:
Meer over dit thema:
Fiscale vraag?
Hebt u een fiscale vraag of deskundig fiscaal advies nodig? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op via onderstaand formulier.
"*" geeft vereiste velden aan