
De exploitatie, verhuur en ontwikkeling van vastgoed: box 1 of box 3 in de inkomstenbelasting?
- Publicatiedatum 10 jan 2025
- Aanpassingsdatum 10 jan 2025
- Leestijd 5 min
De vraag of activiteiten met betrekking tot vastgoed in box 1 of box 3 vallen is een veelvoorkomende vraag. Het antwoord op deze vraag vereist steeds een beoordeling van alle relevante feiten en omstandigheden. Er een aantal algemene regels die kunnen helpen bij het toewijzen van vastgoedactiviteiten aan de juiste box. In dit artikel gaat het over activiteiten met betrekking tot vastgoed en de vraag of (en wanneer) deze in box 1 of box 3 vallen. Aan de orde komen onder andere winst uit onderneming, resultaat uit overige werkzaamheden en sparen en beleggen. Dit artikel richt zich uitsluitend op de particuliere bezitter van vastgoed in de inkomstenbelasting en niet op de vastgoedbezitter die via een rechtspersoon vastgoed houdt.
Rangorderegeling en vastgoed in de inkomstenbelasting
De inkomstenbelasting kent een rangorderegeling. Dat wil zeggen eerst moet worden beoordeeld of sprake is van winst uit onderneming (box 1), als dat niet het geval is of als er sprake is van een werkzaamheid (box 1) en daarna komt box 3 aan de orde. Dit artikel is langs de lijnen van die rangorderegeling opgebouwd. De volgende alinea behandelt de vraag wanneer vastgoedactiviteiten kwalificeren als een onderneming. Daarna wordt ingegaan op vastgoedactiviteiten als werkzaamheid en aan het slot ga ik in op box 3. Na het behandelen van deze drie bronnen komt de verhuur van vastgoed en projectontwikkeling aan bod.
Vastgoed en onderneming in de inkomstenbelasting
Bij het bepalen of vastgoedactiviteiten kwalificeren als een onderneming zijn de reguliere voorwaarden die aan een onderneming worden gesteld van belang. Dat zijn de volgende:
- Er dient een organisatie van kapitaal en arbeid aanwezig te zijn. Vaak ligt de nadruk op de factor arbeid;
- Die organisatie dient duurzaam te zijn. Zowel de activiteiten als de organisatie moeten continuïteit beogen.
- Er wordt beoogd om via deelname aan het economisch verkeer winst te behalen.
Bij vastgoed is sprake van een onderneming als de aard en de omvang van de verrichte werkzaamheden meer omvatten dan normaal vermogensbeheer. Verder dienen de verrichte werkzaamheden ten doel te hebben het behalen van voordelen die ‘normale’ rendementen te boven gaan. Hierover ontstaat vaak discussie met de Belastingdienst. Het gaat erom dat de arbeid meer omvat dan de arbeid die een passieve vastgoedbelegger verricht. De omvang van de vastgoedportefeuille is een factor die meetelt.
Vastgoed als werkzaamheid in de inkomstenbelasting
Naast winst uit onderneming (box 1) kunnen activiteiten met betrekking tot vastgoed ook als een werkzaamheid in box 1 kwalificeren. Het voornaamste verschil tussen een onderneming en een werkzaamheid is dat een werkzaamheid een minder duurzaam karakter heeft en minder omvangrijk is. Ook voor een werkzaamheid is vereist dat sprake is van meer dan ‘normaal vermogensbeheer’. De wet bevat voorbeelden van wat meer dan normaal vermogensbeheer is. Het gaat bijvoorbeeld om uitponden en het door de belastingplichtige zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak. Ook is sprake van een werkzaamheid als de belastingplichtige voorkennis of andere bijzondere kennis heeft. Van dergelijke kennis is bijvoorbeeld sprake als de belastingplichtige al een omvangrijke vastgoedportefeuille bezit of als hij ruime ervaring, kennis en netwerken heeft. Een voorbeeld van voorkennis is de belastingplichtige die weet dat er een belangrijke bestemmingsplanwijziging aanstaande is.
Vastgoed als box 3-vermogen in de inkomstenbelasting
Als er geen sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer, dan valt het vastgoed niet in box 1. De onroerende zaken behoren dan tot de box 3-grondslag. Het is niet mogelijk om exact aan te geven waar de grens ligt tussen normaal vermogensbeheer en meer dan dat. Het gaat meestal om tegenstellingen van het voorgaande:
- Er is arbeid verricht zonder het oogmerk te hebben op het behalen van een rendement dat een normaal beleggersrendement te boven gaat.
- Het betreft het streven naar voor de gemiddelde belastingplichtige voorzienbare voordelen, zoals het innen van huurpenningen, zonder gebruikmaking van bijzondere kennis en kunde.
In box 3 worden onroerende zaken als bezittingen opgenomen en de eventuele schulden als schulden. Voor onroerende zaken die op de peildatum zijn verhuurd, geldt dat de waarde in verhuurde staat wordt bepaald. Die is meestal lager en dat gebeurt met de leegwaarderatio. De WOZ-waarde is in box 3 leidend.
De verhuur van vastgoed in de inkomstenbelasting
Het enkele verhuren van onroerende zaken kwalificeert niet als activiteit die normaal vermogensbeheer te boven gaat. Hierover is in de loop van de jaren veel jurisprudentie verschenen. De uitkomsten lopen sterk uiteen. Een bekende zaak betreft de verhuurder van onroerende zaken die zelf het onderhoud en de schoonmaak verricht. Volgens de Hoge Raad (1994) was sprake van arbeid die naar aard en omvang onmiskenbaar tot doel heeft om voordeel te behalen dat het ‘normale’ rendement te boven gaat. Een voorbeeld van een zaak waarin geen sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer is bijvoorbeeld een zaak uit 2020. Daarin oordeelde het gerechtshof dat het hebben van een professionele en deskundige organisatie voor de property-werkzaamheden en het voeren van een actief huurdersbeleid nog niet leidt tot een onderneming. Vastgoedbeheerders met een qua omvang vergelijkbare portefeuille zouden dergelijke werkzaamheden ook hebben verricht.
Vastgoed en projectontwikkeling in de inkomstenbelasting
Het realiseren van een vastgoedproject kwalificeert in verreweg de meeste gevallen als meer dan normaal vermogensbeheer. Het wordt echter complex op het moment dat na de realisatie de belastingplichtige de onroerende zaken ‘passief’ gaat verhuren. Er vindt dan een overgang plaats van meer dan normaal vermogensbeheer naar normaal vermogensbeheer. Dit is een moment waarop belastingheffing plaatsvindt. De meerwaarde die tijdens het realiseren van het project is ontstaan, is dan belast in box 1. De omgekeerde situatie komt ook voor. Bijvoorbeeld als een belastingplichtige een pand jarenlang heeft verhuurd en wil gaan herontwikkelen. Zodra voldoende vaststaat dat de herontwikkeling gaat plaatsvinden, gaat de onroerende zaak van box 3 naar box 1. Belastingplichtigen doen er goed aan dit overgangsmoment en de waarde op dat moment goed te administreren.
Advies over vastgoed in de inkomstenbelasting
Het bepalen van de gevolgen die vastgoedactiviteiten hebben voor de inkomstenbelasting is meestal niet eenvoudig. De financiële gevolgen kunnen echter groot zijn. Hebt u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op.
Bronnen:
- Hoge Raad 8 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:535 (Cassatie makelaar met bijzondere kennis en werkzaamheid.
- Hoge Raad 17 september 2021, ECLI:NL:HR:2021:1328 (Ondanks uitgebreide organisatie geen materiële onderneming voor vastgoedactiviteiten).
- Hoge Raad 17 september 2021, ECLI:NL:HR:2021:1321 (De kwalificatie van vastgoed als materiële onderneming).
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 april 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3247 (Uitgebreide organisatie en kwalificatie van vastgoedexploitatie).
- Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 9 april 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1219 (Makelaar met bijzondere kennis van vastgoed in de inkomstenbelasting).
- Hoge Raad 17 augustus 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC5731 (Verhuurder die schoonmaakt en onderhoud pleegt verricht meer dan normaal vermogensbeheer).
Meer over dit thema:
Fiscale vraag?
Hebt u een fiscale vraag of deskundig fiscaal advies nodig? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op via onderstaand formulier.
"*" geeft vereiste velden aan