Betere woning is geen onvoorziene omstandigheid voor verlaagd tarief overdrachtsbelasting

In de overdrachtsbelasting geldt een verlaagd tarief voor woningen die anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt gaan worden. Bij een hoofdverblijf dat zes maanden of langer duurt, krijgt de belastingplichtige bij een controle achteraf het voordeel van de twijfel. Slechts bij misbruik zal de Belastingdienst dan naheffen. Heeft het verblijf korter dan zes maanden geduurd, dan krijgt de belastingplichtige het nadeel van de twijfel. In dat geval zal de Belastingdienst naheffen, tenzij de belastingplichtige aannemelijk maakt dat er onvoorziene omstandigheden in het spel zijn. Recent diende een zaak bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant over dit onderwerp. De belastingplichtige in deze zaak kocht binnen zes maanden een ‘betere’ woning als hoofdverblijf. Volgens de rechter kwalificeert het vinden van een betere woning niet als onvoorziene omstandigheid in het kader van de toepassing van het verlaagd tarief in de overdrachtsbelasting. Dit artikel behandelt deze uitspraak.

Belastingplichtige koopt binnen zes maanden een betere woning

De belastingplichtige en haar partner kochten op 31 januari 2021 een woning voor € 315.000. Dit is hun eerste woning. Eind juni 2021 kopen zij nog een woning. Dit is hun tweede woning. De eerste woning is begin juli geleverd. Dat is na de koop van de tweede woning. Bij deze eerste woning geven zij een verklaring af dat zij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. Daarom mag het 2%-tarief worden toegepast. In september wordt de tweede woning geleverd. De belastingplichtige gaat eind oktober in die woning wonen. Volgens de Belastingdienst mag het 2%-tarief niet worden toegepast op de eerste woning, omdat deze niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gebruikt. De rechter moet zich over de zaak buigen.

Rechtbank: betere woning is geen onvoorziene omstandigheid bij verlaagd tarief overdrachtsbelasting

De rechter beschrijft eerst de wettelijke regel. Het 2%-tarief is van toepassing als een woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een hoofdverblijf van zes maanden leidt tot toepassing van het tarief, tenzij sprake is van misbruik. In deze zaak is de woning minder dan zes maanden als hoofdverblijf gebruikt. De belastingplichtige moet dan aannemelijk maken dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden waardoor zij redelijkerwijs niet in staat was de eerste woning als hoofdverblijf te houden. De belastingplichtige wijst daarvoor op het feit dat de tweede woning zich op een veel betere locatie bevindt. Volgens de rechter is dat geen zwaarwegende omstandigheid als bedoeld in de regeling. De regeling ziet op omstandigheden zoals overlijden, echtscheiding of carrière gerelateerde omstandigheden. Dergelijke omstandigheden zijn door de belastingplichtige niet aannemelijk gemaakt. Volgens de rechter heeft de Belastingdienst daarom terecht een naheffingsaanslag opgelegd. 

Advies in fiscale procedures over de overdrachtsbelasting

Indien het verblijf minder dan zes maanden heeft geduurd, heeft de belastingplichtige het nadeel van de twijfel. Hij of zij dient dan aannemelijk te maken dat zich onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan. Het is niet altijd eenvoudig om dit aannemelijk te maken. Het inschakelen van deskundige hulp is daarbij aan te raden. Hebt u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact op met een van onze fiscaal juristen.