Als winkel gebruikt monumentenpand kwalificeert als woning voor de overdrachtsbelasting

In de overdrachtsbelasting zijn er verschillende tarieven. Een van de elementen die bepalend is voor de hoogte van het tarief, is de vraag of een object kwalificeert als een woning. Dat is vaak wel duidelijk, maar niet altijd. In een recente zaak voor de rechtbank Zeeland-West-Brabant was sprake van dergelijke onduidelijkheid. Het betreft een monumentenpand dat ooit als woning was gebouwd, maar dat ondertussen ook dienstdeed als winkelpand. De vraag was of er sprake was van een woning (laag tarief) of sprake van een niet-woning (algemeen tarief). Op 8 april 2025 heeft de rechtbank in deze zaak uitspraak gedaan. In dit artikel behandel ik deze zaak over de vraag of de winkel voor de overdrachtsbelasting nog kwalificeert als woning.

Discussie over de overdrachtsbelasting bij een als woning gebouwde winkel

Het pand waar deze zaak over gaat is in 1800 gebouwd. Er zijn geen bouwgegevens meer, maar de oorspronkelijke functie lijkt die van woning te zijn. In 1916 is een vergunning afgegeven om het woonhuis te verbouwen. Daarna is in 1924 nog een vergunning afgegeven voor een verbouwing aan het ‘winkelhuis’. Datzelfde is in 1930 en 1932 gebeurd. De volgende wijziging dateert uit 1963. Toen is de pui aangepast en daarna is in 1966 de indeling van het winkeldeel en magazijn aangepast. Ook is sinds 1966 sprake van een aanwijzing als Rijksmonument. In deze aanwijzing is als functie ‘woonhuis’ opgenomen. De laatste verbouwing dateert van 1997 en toen zijn binnenwanden en een toilet aangepakt. De belastingplichtige in deze zaak heeft het object in 2020 verkregen. Op dat moment is in het pand een winkel gevestigd op de begane grond en de 1^e verdieping. De twee andere verdiepingen staan leeg. Er is maar één ingang.

Hoogte van de overdrachtsbelasting houdt partijen verdeeld

De belastingplichtige heeft het object gekocht voor € 2.900.000. Hij heeft over het gehele bedrag overdrachtsbelasting voldaan naar het in 2020 geldende tarief van 6%. Vervolgens heeft hij bezwaar gemaakt, omdat hij van mening is dat het hele object als ‘woning’ kwalificeert, zodat het 2% tarief van toepassing is. De Belastingdienst is daar voor de leegstaande verdiepingen in meegegaan, maar voor het winkeldeel niet. Vervolgens heeft de Belastingdienst het grootste deel van de koopsom toegerekend aan het winkeldeel. De belastingplichtige is het daarmee oneens.

Rechtbank toetst of er sprake is van een woning voor de overdrachtsbelasting

De rechtbank moet beoordelen of het object kwalificeert als woning. Er is hier sprake van een onroerende zaak die ooit als woning is gebouwd, maar daarna is verbouwd om het geschikt te maken voor ander gebruik. Een dergelijk object wordt echter geacht naar zijn aard nog een woning te zijn, als er niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het object weer voor bewoning geschikt te maken. Dat is volgens de belastingplichtige hier het geval. Er dienen enkel winkelschappen te worden verwijderd en er moet een kookgelegenheid en sanitair worden aangesloten. De leidingen daarvoor zijn al aanwezig. De moderne (winkel)pui hoeft niet te worden aangepast volgens de belastingplichtige. De Belastingdienst is het met deze zienswijze oneens.

Rechtbank (2025): Als winkel gebruikt pand is voor de overdrachtsbelasting een woning

De rechtbank is het met de belastingplichtige eens. Zij beoordeelt de onroerende zaak als één geheel. Het is de vraag of er meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak geschikt te maken voor gebruik als woning. Dat vereist geen volledig herstel naar de oude toestand. De op de bovenverdieping aanwezige leidingen passen bij het gebruik als woning. Daar is de Belastingdienst ook in meegaan door dat dit deel als woning te bestempelen. Het moeten aansluiten van kookgelegenheid en sanitair valt onder beperkte aanpassingen en ook de moderne pui hoeft niet ingrijpend te worden aangepast. Nu de onroerende zaak als woning kwalificeert is de verkrijging belast naar een tarief van 2%. Het is afwachten of de Belastingdienst in hoger beroep gaat. Uit de uitspraak komt het beeld naar voren dat door de inspecteur niet heel goed is geprocedeerd. Mogelijk dat de Belastingdienst dit in hoger beroep wil herstellen.

Advies overdrachtsbelasting en kwalificatie als woning

De kwalificatie van een onroerende zaak als woning of niet blijft voor de overdrachtsbelasting van belang. Dat een object een woning is, is namelijk een van de eisen om aan een verlaagd tarief toe te komen. Deze zaak laat nog maar eens zien hoe precies die beoordeling komt. Hebt u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op.