
Verhuurd vastgoed in de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) per 2024
- Publicatiedatum 10 dec 2024
- Aanpassingsdatum 14 dec 2024
- Leestijd 4 min
De afgelopen jaren is er veel gediscussieerd over de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. Het gaat dan met name over de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) en de doorschuiffaciliteiten in de inkomstenbelasting (DSR). Mede naar aanleiding van een CPB-evaluatie uit 2022 is de wetgever met een pakket aan maatregelen gekomen. Deze maatregelen gaan verspreid over 2024, 2025 en 2026 in. Dit artikel behandelt de enige maatregel die ingaat per 1 januari 2024. Als gevolg van deze maatregel wordt aan derden verhuurd vastgoed voor de BOR en de DSR vanaf 2024 aangemerkt als beleggingsvermogen.
Aan derden verhuurd vastgoed kwalificeert vanaf 2024 altijd als beleggingsvermogen voor de BOR
De maatregel die per 1 januari 2024 ingaat, ziet op de verhuur van onroerende zaken. Zowel voor de BOR als voor de doorschuifregeling wordt aan derden verhuurd vastgoed per 2024 aangemerkt als beleggingsvermogen. De BOR en de doorschuifregeling zijn dan niet van toepassing. Onder de term ‘verhuur’ vallen diverse vormen van de terbeschikkingstelling van onroerende zaken, ongeacht of een vergoeding verschuldigd is. De bij de onroerende zaken behorende schulden behoren ook tot het beleggingsvermogen. Kortdurende terbeschikkingstelling, zoals een hotelkamer door een hotel of een bowlingbaan, valt niet onder deze maatregel. Een van de redenen om deze nieuwe regel in te voeren, is het beperken van het aantal discussies met de Belastingdienst. Met name op het gebied van vastgoedexploitatie is het vaak de vraag of er sprake is van een materiële onderneming of niet. Voor de BOR en de doorschuifregeling is die discussie per 2024 een stuk minder relevant.
Beperking in de werking van de maatregel voor verhuurd vastgoed in de BOR
De regels over verhuurd vastgoed in de BOR en de doorschuifregeling per 2024 kennen een aantal beperkingen:
- Als een onroerende zaak een deel van de tijd ter beschikking wordt gesteld aan een derde en een deel van de tijd zelf wordt gebruikt, dan geldt een tijdsevenredige benadering.
- Als een onroerende zaak naar tijdsevenredigheid voor 10% of minder ter beschikking wordt gesteld aan een derde, is de maatregel niet van toepassing.
- De maatregel is alleen van toepassing als de onroerende zaken voor ten minste 10% (meer dan bijkomstig) aan derden worden verhuurd.
Dubbele toets bij bepalen of vastgoed wordt verhuurd aan derden
De wetgever komt met een dubbele toets om te bepalen of er sprake is van aan derden verhuurde onroerende zaken. Het betreft de ‘feitelijkgebruiktoets’ en de ‘oogmerktoets’. De eerste stap is om te bepalen of op het moment van schenken/erven de onroerende zaken feitelijk ter beschikking zijn gesteld aan derden. Is dat het geval, dan is sprake van aan derden verhuurde onroerende zaken. Als dat niet het geval is, moet de oogmerktoets worden uitgevoerd. De vraag is dan of de onroerende zaken zijn bestemd om ter beschikking te worden gesteld aan derden. Is dat het geval, dan is ook sprake van aan derden verhuurde onroerende zaken. De bedoeling is om met deze dubbele toets te zorgen voor duidelijkheid, rechtszekerheid en een goed uitvoerbare regeling. De vraag is echter of dat gaat lukken, omdat er allerlei tussensituaties denkbaar zijn waarin de uitkomst van de dubbele toets niet zwart-wit is.
Vastgoed in eigen gebruik voor de BOR per 2024
Onroerende zaken die worden gebruikt voor de eigen bedrijfsuitoefening vallen niet onder deze maatregel. Voor deze categorie onroerende zaken blijven de vermogensetiketteringsregels van belang. De vraag is dan hoe ver het begrip ‘eigen gebruik’ reikt. Uiteraard betreft het onroerende zaken die door het lichaam waarin deze zich bevinden, worden gebruikt. Voldoende is echter ook dat de onroerende zaken worden gebruikt binnen een onderneming van een lichaam waarin de erflater of schenker (in)direct een aanmerkelijk belang heeft op het moment van overlijden/schenken.
Advisering bedrijfsopvolging
De bedrijfsopvolgingsregeling gaat momenteel behoorlijk op de schop. De regels veranderen jaarlijks en het betreft zeker niet alleen kleine maatregelen. Ondernemers die een overdracht overwegen doen er goed aan om tijdig advies in te winnen over de (on)mogelijkheden om de BOR in de huidige (of aanstaande) vorm toe te kunnen passen. Hebt u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op.
Fiscale vraag?
Hebt u een fiscale vraag of deskundig fiscaal advies nodig? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op via onderstaand formulier.
"*" geeft vereiste velden aan