Twee wijzigingen in de leegwaarderatio per 2026

Het feit dat een onroerende zaak is verhuurd kan een waardedrukkend effect hebben. Om met dit waardedrukkende effect rekening te houden bestaat in de inkomstenbelasting en de erf- en schenkbelasting de leegwaarderatio. Op grond van de leegwaarderatio is de waardering niet altijd gelijk aan 100% van de WOZ-waarde, maar aan een percentage van de WOZ-waarde. Dat percentage is afhankelijk van de verhouding tussen de huur en de WOZ-waarde. In 2015 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan over de leegwaarderatio die tot op heden door de wetgever nog niet in de wetgeving is verwerkt. Per 2026 gebeurt dit alsnog. In samenhang met deze maatregel schaft de wetgever per 2026 ook de leegwaarderatio af als tussen gelieerde partijen een niet-marktconforme huur- of pachtprijs is overeengekomen. In dit artikel behandel ik deze twee maatregelen.

Hoge Raad oordeelde in 2015 over te hoge waarde bij de leegwaarderatio

De Hoge Raad oordeelde in 2015 dat de leegwaarderatio tot een te hoge waardering kan leiden. Dat doet zich voor als de waarde op grond van de leegwaarderatio ten minste 10% hoger is dan de werkelijke waarde in het economisch verkeer van de woning. In dat geval doet de leegwaarderatio niet waar deze voor is bedoeld, namelijk het benaderen van de werkelijke waarde. In zulke situaties is daarom de waarde in het economisch verkeer leidend en niet de waarde die volgt uit de leegwaarderatio. De wetgever gaat nu in de regeling vastleggen dat in dat geval de waarde in het economisch verkeer leidend is. Dat gebeurt met terugwerkende kracht naar 3 april 2025. Dat is de datum van het arrest van de Hoge Raad. Een voorbeeld ter verduidelijking.

Voorbeeld 1. Leegwaarderatio en afwijkende waarde in het economisch verkeer

Piet heeft een woning die hij aanhoudt voor de verhuur. De WOZ-waarde van de woning is € 250.000 en de huursom bedraagt € 7.500 per jaar. Daarmee is de huursom gelijk aan 3% van de WOZ-waarde. Op grond van de leegwaarderatio in 2025 wordt de waarde van de woning dan gesteld op 90% van de WOZ-waarde en dus op € 225.000. Stel dat de waarde in het economisch verkeer van deze woning € 175.000 bedraagt. Dan is de waarde die uit de leegwaarderatio voortvloeit meer dan 10% hoger dan de waarde in het economisch verkeer. De belastingplichtige mag dan de waarde van € 175.000 aanhouden.

Gelieerde partijen en een niet-marktconforme huurprijs

Het komt voor dat gelieerde partijen (zoals familieleden) tegen onzakelijke prijzen van elkaar huren. In de wet is al geregeld dat in dat geval het hoogste percentage uit de tabel van de leegwaarderatio van toepassing is. Dat is 100% van de WOZ-waarde. Ook deze groep kan echter gebruikmaken van de regels die de Hoge Raad heeft gegeven. Als de 100% van de WOZ-waarde de werkelijke waarde 10% of meer overstijgt, dan is de werkelijke waarde dus leidend. Dit kan leiden tot misbruik van de regeling. De wetgever acht dat ongewenst. Daarom komt hij in het Belastingplan 2026 met een maatregel in de leegwaarderatio die per 2026 ingaat.

Geen leegwaarderatio bij onzakelijke pacht- of huurprijs tussen gelieerde partijen

Voor de inkomstenbelasting en de erf- en schenkbelasting gaat het volgende gelden. Als de tussen gelieerde partijen overeengekomen pacht- of huurprijs zodanig is dat deze tussen willekeurige derden niet zou zijn overeengekomen, dan is de leegwaarderatio niet van toepassing. Het is dus niet zo dat dan het hoogste percentage geldt, maar de hele regeling is niet van toepassing. Dit snijdt voor deze partijen de pas naar toepassing van de door de Hoge Raad geschetste regels af.

Wetgever kiest voor verdere aanscherping van de leegwaarderatio per 2026

Met deze maatregelen gaat de wetgever onwenselijke structuren met de leegwaarderatio tegen. Die keuze is goed te volgen. Deze aanscherpingen volgen op de eerdere wijzigingen uit 2023. Toen is het toepassingsbereik van de leegwaarderatio al wat ingeperkt en zijn de percentages geactualiseerd. Hebt u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op.