De box 3-heffing over vastgoed per 2028 (Wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3)

Dit artikel behandelt de belastingheffing over vastgoed in box 3 zoals dat per 2028 gaat. Dit artikel is een zelfstandig artikel naast mijn eerdere artikel over de belastingheffing in box 3 per 2028. Aan vastgoed is een afzonderlijk artikel gewijd, vanwege de complexiteit van de nieuwe regels. Voor vastgoed gaat een vermogenswinstbelasting gelden. Dat betekent dat de belastingheffing over waardeontwikkelingen pas plaatsvindt op het moment van realisatie. In dit artikel behandel ik de belastingheffing over vastgoed in box 3 per 2028 uitgebreid.

Wat kwalificeert als onroerende zaak voor de box 3-heffing?

Onroerende zaken vallen onder de box 3-heffing. Het gaat dan bijvoorbeeld om een tweede woning, beleggingsvastgoed of grond. Er vindt alleen heffing in box 3 plaats, als er geen heffing in box 1 plaatsvindt. Tot de onroerende zaken behoren ook de gebruiksrechten. Dat zijn bijvoorbeeld erfdienstbaarheid, opstal en vruchtgebruik. In het nieuwe systeem maakt de wetgever onderscheid tussen twee soorten rendement:

• Direct rendement. Dat is jaarlijks belast.
• Indirect rendement. Dit is de waardeontwikkeling van de onroerende zaak. Deze is belast bij de vervreemding van (een deel van) de onroerende zaak.

Het nieuwe box 3-stelsel bevat ook de mogelijkheid tot voorwaartse verliesverrekening. Dat betekent dat bijvoorbeeld een verkoopverlies op een woning, voor aftrek in aanmerking kan komen. Hieraan zijn wel een aantal regels (waaronder een drempel) verbonden.

Direct rendement op vastgoed in box 3

De wetgever kiest bij het belasten van het directe rendement voor een indeling in categorieën. Het begrip ‘beschikbaarheid voor eigen gebruik’ is daarbij van belang. Volgens de wetgever is dit een voordeel dat belast moet worden. Om redenen van uitvoerbaarheid kiest de wetgever hier voor een forfait: de vastgoedbijtelling. Dit forfait bedraagt 3,35% van de WOZ-waarde. De wetgever onderscheidt voor de belastingheffing in box 3 drie categorieën:

• De onroerende zaak die minimaal 90% van het jaar is verhuurd. Belast zijn de inkomsten, verminderd met de onderhoudskosten en andere periodieke kosten.
• De onroerende zaak die niet is verhuurd. Hiervoor geldt de vastgoedbijtelling.
• De onroerende zaak is minder dan 90% van het jaar verhuurd, maar wel verhuurd. Dit is gemengd gebruik. Hiervoor geldt de hoogste van vastgoedbijtelling of de inkomsten verminderd met onderhoudskosten en andere periodieke kosten.

Bij bovenstaande geldt dus ook steeds dat verbeteringskosten niet voor aftrek in aanmerking komen.

Onderhoudskosten en verbeteringskosten van box 3-vastgoed

In de vorige paragraaf gaf ik aan dat bij het directe rendement de opbrengsten (kale huurprijs, servicekosten et cetera) worden verminderd met de onderhoudskosten. Verbeteringskosten komen niet in mindering, maar worden aan de waarde van de onroerende zaak toegevoegd. Een verduidelijking hierop volgt in de paragraaf over het indirecte rendement. Onderhoudskosten zijn kosten voor het repareren van bestaande elementen van het vastgoed. Een voorbeeld betreft het schilderen van kozijnen. Verbeteringskosten zijn gericht op het doen van toevoegingen aan vastgoed. Het gaat dan bijvoorbeeld om het plaatsen van een aanbouw. Soms is de scheidslijn tussen onderhoud en verbetering erg dun. In dat soort gevallen gaan ongetwijfeld discussies met de Belastingdienst ontstaan.

Voorbeeld belastingheffing vastgoed in box 3 (ontleend aan Memorie van Toelichting)

Piet bezit een woning met een WOZ-waarde van € 300.000. Hij verhuurt de woning de helft van het jaar tegen een huurprijs die gelijk is aan 10% van de WOZ-waarde. Zijn huurinkomsten bedragen dus € 15.000. De onderhoudskosten bedragen in dat jaar 2.000 en hij plaatst een aanbouw aan de woning voor € 4.000.

Omdat de verhuur de helft van het jaar plaatsvindt, is sprake van gemengd gebruik. Piet moet nu de hoogste nemen van de vastgoedbijtelling en de heffing over het directe rendement minus de onderhoudskosten en andere periodieke kosten.

De vastgoedbijtelling bedraagt € 10.050 (3,35% van € 300.000). Het rendement bedraagt € 15.000 – 2.000 = € 13.000. Het bedrag van € 13.000 is leidend voor de belastingheffing over Piet zijn box 3-vastgoed.

Vastgoed dat in aanbouw of onbewoonbaar is en belastingheffing in box 3

Het komt voor dat een onroerende zaak in box 3 het gehele jaar nog in aanbouw is. In feite heeft de belastingplichtige dan slechts een stuk grond een bouwkavel tot zijn beschikking. De wetgever acht belastingheffing wegens beschikbaarheid voor eigen gebruik dan niet gepast. Voor die situaties vindt een nihilstelling van de vastgoedbijtelling plaats. Als in de loop van het jaar het vastgoed wordt opgeleverd, dan vindt een tijdsgelange herleiding van de vastgoedbijtelling plaats. Bij algemene maatregel van bestuur worden andere situaties aangegeven waarin de vastgoedbijtelling ook nihil bedraagt. Het gaat dan onbewoonbaarheid door bijvoorbeeld brand of een ingrijpende verbouwing.

Het indirecte rendement op vastgoed in box 3

Voor het belasten van het indirecte rendement op vastgoed maakt de wetgever geen onderscheid in categorieën. Bij de vervreemding vindt belastingheffing over de vermogenswinst plaats. Meestal zal dat bij verkoop zijn, maar andere situaties zijn ook denkbaar. Dit zijn fictieve vervreemdingen en ook deze leiden tot belastingheffing. Het gaat dan bijvoorbeeld om een sfeerovergang (van box 3 naar box 1) of situaties van emigratie, echtscheiding en overlijden. De wetgever is niet van plan hiervoor doorschuifregelingen op te nemen in de wet. Het te belasten voordeel op een (fictieve) vervreemding bestaat uit de verkoopprijs minus de aankoopprijs. Hierop vinden correcties plaats voor de gemaakte verbeteringskosten.

De waardering van vastgoed in box 3 en de step-up op 1 januari 2028

Hiervoor is aangegeven dat voor de vastgoedbijtelling de WOZ-waarde van belang is. Er zijn echter meer momenten waarop het waarderen van de onroerende zaken aan de orde komt. Daarbij gelden de volgende regels:

• De aankoopprijs bestaat uit de werkelijke aankoopprijs. Een bewijsstuk hiervoor is bijvoorbeeld de notarisnota.
• Bij de inwerkingtreding van het nieuwe stelsel (per 2028) wordt de beginwaarde van alle woningen gesteld op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2028. Dit is de WOZ-beschikking die belastingplichtigen ontvangen voor het kalenderjaar 2029. Als sprake is van een verhuurde woning kan de leegwaarderatio van toepassing zijn, mits aan de voorwaarden is voldaan.
• Bij de inwerkingtreding van het nieuwe stelsel (per 2028) wordt de beginwaarde van alle niet-woningen gesteld op de waarde in het economisch verkeer per 1 januari 2028.
• Belastingplichtigen moeten in de aangifte ook de WOZ-waarde opgeven. Dat is onder andere van belang voor het berekenen van de vastgoedbijtelling. Hiervoor blijft de t-1 methode gelden. Dat wil zeggen dat in de aangifte inkomstenbelasting 2030, de WOZ-beschikking 2030 moet worden gevolgd. Die beschikking heeft als waardepeildatum 1-1-2029.

Administratieve lasten voor box 3-vastgoedbezitters nemen toe

Belastingplichtigen die te maken hebben met belastingheffing over hun box 3-vastgoed krijgen te maken met een aanzienlijke lastenverzwaring. Zij zullen, vaak langdurig, stukken moeten bewaren die bijvoorbeeld de aankoopprijs, onderhoudskosten en verbeteringskosten onderbouwen. Het gevolg is dat bezitters van onroerend goed in box 3 te maken krijgen met een administratieplicht. Tot die administratie behoort ook het bijhouden van de huurinkomsten en periodieke uitgaven. Het is verstandig om in elk geval alle relevante facturen en betaalbewijzen te bewaren.

De belastingheffing over vastgoed in box 3 kan complex zijn

Wie zich in box 3 bezighoudt met vastgoed doet er goed aan om te waarborgen dat hij aan alle relevante verplichtingen voldoet. Het gelijk goed neerzetten van de administratie kan op een later moment een hoop gedoe schelen. Hebt u hier vragen over? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op.