Niet altijd belang bij bepaling werkelijk rendement over woning in het buitenland in box 3

In het buitenland gelegen onroerend goed is vrijwel altijd belast in het land waar het onroerend goed is gelegen. Dat geldt ook voor een vakantiewoning. In de aangifte inkomstenbelasting moet de in het buitenland gelegen woning wel worden aangegeven in box 3. De belastingplichtige kan vervolgens aftrek ter voorkoming van dubbele belastingheffing claimen. Als gevolg van de box 3-perikelen van de afgelopen jaren, zijn er verschillende procedures gevoerd over het werkelijk rendement op woningen in het buitenland. In 2024 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een inhoudelijke uitspraak achterwege kan blijven als er geen financieel belang is. Dat doet zich voor als de financiële uitkomst vaststaat, ongeacht de inhoud van het oordeel. In een arrest van 18 juli 2025 herhaalt de Hoge Raad deze rechtsregel. Dit artikel behandelt deze zaak en bevat een toelichting op de afwezigheid van het financiële belang. Daarbij gaat het over het bepalen van het werkelijke rendement op een box 3-woning in het buitenland.

Discussie over werkelijk behaald rendement en woning in het buitenland

Deze zaak gaat over een aanslag inkomstenbelasting 2018. Het forfaitair bepaalde inkomen in box 3 bedraagt € 44.054. Met betrekking tot het werkelijk behaalde rendement is het volgende van belang:

• Er is € 649,90 aan rente ontvangen.
• Het ontvangen dividend bedraagt € 20.114.
• De belastingplichtige heeft een woning in het buitenland (Frankrijk) die in box 3 valt. Hij heeft deze woning via een Franse entiteit die in Nederland als fiscaal transparant kwalificeert.

In geschil is wat het werkelijke rendement is dat de belastingplichtige heeft genoten. Ook bestaat er een geschil over de vraag of een lening verband houdt met de aanschaf van de buitenlandse woning. Het gerechtshof oordeelde dat ongerealiseerde vermogenswinsten niet tot het werkelijk behaalde rendement behoren. Aangezien de woning in Frankrijk niet is verhuurd, zijn daar ook geen verhuurinkomsten aan toegekend. Het hof heeft daarom de som van de ontvangen rente en het dividend als werkelijk rendement in aanmerking genomen. Ook oordeelde het hof dat de lening samenhangt met de buitenlandse woning.

Hoge Raad (2025): Werkelijk rendement op buitenlandse woning blijft in dit geval buiten beschouwing

De Hoge Raad geeft aan dat het oordeel van het hof onjuist is voor wat betreft het oordeel over de ongerealiseerde vermogenswinsten. Deze tellen ook mee bij het bepalen van het werkelijke rendement. Dat volgt uit de juni 2024-arresten. De Hoge Raad besluit echter het arrest van het hof niet te vernietigen. Er is voor de staatssecretaris namelijk geen gunstigere uitkomst mogelijk. Dat komt omdat in deze situatie het werkelijke rendement van de in het buitenland gelegen box 3-woning buiten beschouwing kan blijven. Dit volgt uit een arrest uit 2024. In dat arrest heeft de Hoge Raad aangegeven dat het in aanmerking nemen van een voordeel leidt een vermindering ter voorkoming van dubbele belastingheffing die dezelfde uitkomst kent. Er is daarom geen belang. Die rechtsregel past de Hoge Raad ook in deze zaak toe.

Toelichting op afwezigheid van belang bij beoordeling werkelijk rendement

In het belastingverdrag met (in dit geval Frankrijk) is opgenomen dat de woning daar belast is. Nederland biedt voorkoming van dubbele belastingheffing. Twee elementen zijn belangrijk om de afwezigheid van een belang te kunnen duiden:

• Bij het bepalen van het werkelijke rendement is het heffingsvrije vermogen niet van toepassing.
• Box 3 kent één tarief.

Het gevolg van het niet meetellen van het heffingsvrije vermogen is dat er geen ‘verkapt’ progressief tarief in box 3 bestaat. Hierdoor is daadwerkelijk sprake van een belastingheffing naar één tarief. Hierdoor ontstaat hetzelfde resultaat als het resultaat dat zou bestaan als er sprake was van een objectvrijstelling. Er is daarom geen belang bij het bepalen van de exacte omvang van het werkelijke rendement op de buitenlandse vakantiewoning in box 3.

Buitenlands vastgoed in box 3 houdt de gemoederen bezig

De twee zaken waar ik naar verwijs in dit artikel gaan over woningen in Frankrijk. Nederland heeft met veel landen belastingverdragen gesloten en in vrijwel al die verdragen is de heffing over onroerende zaken toegewezen aan het land waar de onroerende zaken zijn gelegen. Ook de verlening van voorkoming van dubbele belastingheffing verloopt hierbij meestal op dezelfde manier. Toch is het van belang om per situatie het belastingverdrag te controleren en te beoordelen of er wellicht afwijkende omstandigheden zijn waardoor er toch een belang bestaat bij het vaststellen van het werkelijke rendement. Hebt u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op.