
Hoge Raad over het werkelijke rendement op onroerende zaken in box 3
- Publicatiedatum 21 dec 2024
- Aanpassingsdatum 13 jan 2025
- Leestijd 6 min
In zijn arresten uit juni 2024 heeft de Hoge Raad een aantal belangrijke kaders met betrekking tot het werkelijke rendement in box 3 geschetst. Op grond van deze kaders hebben belastingplichtigen die daarvoor in aanmerking komen, recht op nader rechtsherstel. Ondanks de duidelijke woorden van de Hoge Raad is er een aantal vragen boven de markt blijven hangen met betrekking tot onroerende zaken. Het gaat dan om de vraag wat het werkelijke rendement is. Hoe moet bijvoorbeeld worden omgegaan met het eigen gebruik van een tweede woning en een verkoop in de loop van het jaar? In een arrest van 20 december 2024 schetst de Hoge Raad de regels die gelden bij het bepalen van het werkelijke rendement op onroerende zaken in box 3. Dit artikel behandelt die regels.
Openstaande vragen over werkelijk rendement box 3 en onroerende zaken
Op 14 juni 2024 oordeelde de Hoge Raad dat het werkelijke rendement op onroerende zaken in box 3 moet worden vastgesteld met inachtneming van de WOZ-waarden. Daarbij tellen ook ongerealiseerde waardemutaties mee. Die ongerealiseerde waardemutaties worden gebaseerd op een vergelijking van de WOZ-waarden. Naar aanleiding van dit arrest kwamen onder andere de volgende vragen op:
- Welke WOZ-waarden moeten worden aangehouden?
- Hoe moet worden omgegaan met de verkoop van een onroerende zaak in de loop van het jaar?
- Hoe moet worden omgegaan met investeringen in onroerende zaken?
- Hoort het eigen gebruik van een onroerende zaak ook tot het werkelijke rendement in box 3?
In de volgende paragrafen komt de beantwoording van deze vragen aan de orde.
De relevante WOZ-waarde voor box 3 onroerende zaken
De Hoge Raad geeft aan dat belastingplichtigen kunnen aansluiten bij de zogeheten t-1 methode. Dat was ook het advies van de Advocaat-Generaal. Die methode houdt het volgende in. Voor de waarde van de woning op de peildatum (het begin van het jaar) moet worden uitgegaan van de waarde die voor dat jaar bij beschikking is vastgesteld. Die waarde is steeds bepaald naar de situatie per 1 januari van het vorige jaar. Voor de waarde van de woning aan het einde van het jaar dient aansluiting te worden gezocht bij de WOZ-waarde die in het volgende jaar wordt vastgesteld. Dat betekent bijvoorbeeld dat bij het invullen van de aangifte inkomstenbelasting 2024 de waardegroei wordt meegenomen die tussen 1 januari 2023 en 1 januari 2024 heeft plaatsgevonden.
Het werkelijke rendement en de (ver)koop van box 3-vastgoed in het jaar
Bij het bepalen van het werkelijke rendement in een jaar, moet rekening worden gehouden met de verkoop van een onroerende zaak. Het is dan niet redelijk om de hele waardestijging (weerspiegeld door de WOZ-waarden te vergelijken) in aanmerking te nemen bij de belastingplichtige. De belastingplichtige hoeft alleen rekening te houden met de waardestijging die aan hem is toe te rekenen. De koper en de verkoper dienen de wijziging van de WOZ-waarde in het jaar tijdsevenredig te verdelen. Belastingplichtigen kunnen hierdoor belang krijgen bij een WOZ-beschikking die niet aan hen is opgelegd. Zij hebben de mogelijkheid te verzoeken om een voor bezwaar vatbare beschikking. Een eventueel verschil tussen de koopsom voor de onroerende zaak en de WOZ-waarde verandert wel de omvang van het box 3-vermogen, maar raakt het werkelijke rendement niet.
Investeren in box 3-onroerende zaken leidt tot onrechtvaardige uitkomsten
Het komt voor dat belastingplichtigen kosten maken ten behoeve van de in box 3 gehouden onroerende zaken. Het kan dan gaan om kosten voor onderhoud of om nadere investeringen (uitbreiding en/of verbetering). Tot de nadere investeringen behoort ook de aanbouw van een pand op een aan de belastingplichtige toebehorend stuk grond. Stel dat een belastingplichtige een investering doet en de WOZ-ontwikkeling is in dat jaar gelijk aan die investering. Dan is er wel een ongerealiseerde waardemutatie en dus werkelijk rendement. De belastingplichtige zal dat anders ervaren en opmerken dat de waardestijging gelijk is aan zijn investering. In feite is de waardestijging dan de tegenwaarde van de eigen inbreng. Dit voelt onrealistisch en de Hoge Raad schetst in zijn arrest een nadere rechtsregel voor deze situaties. Deze regel geldt niet voor onderhoudskosten. Dergelijke kosten zijn niet aftrekbaar en komen niet in mindering op het werkelijke rendement.
Waardestijging door investering behoort niet tot het werkelijke rendement
De Hoge Raad geeft aan dat het investeren in een onroerende zaak op dezelfde manier moet worden meegewogen als een latere investering in die zaak. De waardestijging die het gevolg is van een nadere investering behoort daarom niet tot het werkelijke rendement. Hierbij is het van belang om te weten of de investering heeft geleid tot het bepalen van de WOZ-waarde op basis van artikel 18, derde lid onderdeel b van de Wet WOZ. Die regel bepaalt dat de WOZ-waarde bij bepaalde investeringen niet wordt vastgesteld naar 1 januari vorig jaar, maar naar de situatie per 1 januari van dat jaar. Er zijn dus twee situaties denkbaar:
- Door de investering heeft een afwijkende WOZ-waardering plaatsgevonden. Daarin is de investering verwerkt.
- Ondanks de investering heeft geen afwijkende WOZ-waardering plaatsgevonden. De investering is niet verwerkt in de WOZ-waardeontwikkeling.
In het eerste geval mag de belastingplichtige onderbouwen wat de waardestijging door de investering is geweest en deze buiten beschouwing laten bij het bepalen van het werkelijke rendement. In het tweede geval mag dat niet.
Onderhoud of investering bij onroerende zaken in box 3
De volgende vraag is wat nu precies onderhoud is en wat een investering is. Hiervoor moet aansluiting worden gezocht bij de rechtspraak over kosten van onderhoud aan monumentenpanden. Dat houdt in dat er drie smaken zijn:
- Kosten om een zaak in bruikbare staat te herstellen of te houden zijn onderhoudskosten.
- Als er verbouwingswerkzaamheden plaatsvinden die als onderhoud kwalificeren en als uitbreiding en/of verbetering, moet een splitsing worden gemaakt.
- Er hoeft geen splitsing te worden gemaakt als de verbouwing zo radicaal is dat in wezen nieuwbouw plaatsvindt.
Eigen gebruik onroerende zaken behoort niet tot het werkelijke rendement in box 3
Als laatst buigt de Hoge Raad zich over het eigen gebruik van een onroerende zaak. Hij geeft aan dat dit in principe behoort tot het rendementsbegrip dat de wetgever voor ogen heeft gestaan bij het vormgeven van box 3. Het is echter niet eenvoudig om de omvang van het voordeel vast te stellen. Dat vereist diverse keuzes. Het gaat dan bijvoorbeeld om de waarderingsmethode. De Hoge Raad legt die keuzes bij de wetgever neer. Zolang er geen in box 3 toepasbare wettelijke regeling is om het voordeel wegens eigen gebruik van een onroerende zaak te kwantificeren, zal het werkelijke rendement op nihil moeten worden gesteld.
Vastgoed in box 3 en werkelijk rendement
Belastingplichtigen met vastgoed in box 3 hebben reikhalzend uitgekeken naar dit arrest dat meer duidelijkheid biedt. Het niet meenemen van het eigen gebruik van een onroerende zaak is een opluchting, zeker omdat de wetgever van mening is dat dit gewaardeerd moet worden op de economische huurwaarde. De kostenaftrek blijft echter in stand, hetzij met beperkte ruimte om ingeval van investeringen het werkelijk rendement te drukken. Een ding lijkt echter zeker: het heffen over het werkelijke rendement in box 3 is zo eenvoudig nog niet. Hebt u vragen over dit onderwerp, neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op.
Bronnen:
- Hoge Raad 20 december 2024, ECLI:NL:HR:2024:1879 (Over het werkelijke rendement op onroerende zaken in box 3).
- Hoge Raad 20 december 2024, ECLI:NL:HR:2024:1788 (Over het werkelijke rendement op onroerende zaken in box 3).
- Parket bij de Hoge Raad 6 september 2024, ECLI:NL:PHR:2024:916 (Conclusie A-G Pauwels over werkelijk rendement en onroerende zaken).
Meer over dit thema:
Fiscale vraag?
Hebt u een fiscale vraag of deskundig fiscaal advies nodig? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op via onderstaand formulier.
"*" geeft vereiste velden aan