
De startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting
- Publicatiedatum 04 jan 2025
- Aanpassingsdatum 04 jan 2025
- Leestijd 7 min
Sinds 2021 is de startersvrijstelling opgenomen in de overdrachtsbelasting. Deze vrijstelling is ingevoerd om de positie van starters op de woningmarkt te verbeteren. Als aan de voorwaarden wordt voldaan, dan is de starter bij aankoop van een eigen woning geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit artikel behandelt de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting.
Aanleiding voor de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting
De wetgever heeft al langere tijd de wens om de positie van starters op de woningmarkt te verbeteren. Een van de gesignaleerde knelpunten is dat met name in de grotere steden, beleggers de starters vaak te snel af zijn. Dit maakt het voor jongvolwassenen moeilijk om een koopwoning te verkrijgen. Daarom is de wetgever gekomen met een maatregel die de financiële drempel voor het kopen van een woning door starters moet verlagen. Dat is de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting. De vrijstelling heeft tot gevolg dat starters die voor het eerst een woning kopen, geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen. Het toepassen van de vrijstelling is aan een aantal voorwaarden verbonden. Deze komen hierna aan de orde.
Voorwaarden voor de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting
Om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting, moet zijn voldaan aan vijf voorwaarden:
- Het betreft de aankoop van een woning;
- De koper is een natuurlijk persoon die meerderjarig is, maar jonger dan 35 jaar;
- Voorafgaand aan de verkrijging moet de koper schriftelijk verklaren dat de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting niet eerder is toegepast;
- De koper gaat de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken (het hoofdverblijfcriterium). Ook dit moet schriftelijk zijn verklaard;
- De woningwaarde is lager dan de geldende woningwaardegrens.
Leeftijdgrens bij de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting
Om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting, moet de verkrijger van de woning meerderjarig zijn, maar jonger dan 35 jaar. Met deze leeftijdsgrens beoogt de wetgever dat de vrijstelling alleen beschikbaar is voor ‘actieve koopstarters’. Het beoordelen van de leeftijdsgrens gebeurt per verkrijger. Het volgende voorbeeld kan dit verduidelijken.
Voorbeeld leeftijdgrens bij samen kopen van een woning
Peter en Laura kopen een woning met een waarde van € 250.000. Peter is op dat moment 31 jaar en Laura is 41 jaar. Ieder verkrijgt de onverdeelde helft van de woning (50%). Aan de overige voorwaarden voor toepassing van de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting is door zowel Peter als Laura voldaan. Dat leidt ertoe dat de verkrijging door Peter (50% van € 250.000 = € 125.000) is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De verkrijging door Laura (50% van € 250.000 = € 125.000) is niet vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters
De startersvrijstelling is een eenmalige vrijstelling. De verkrijger van de woning moet expliciet en schriftelijk verklaren dat hij de vrijstelling niet eerder heeft toegepast. Bij een onjuiste verklaring kan de Belastingdienst achteraf overgaan tot het naheffen van de overdrachtsbelasting. Met betrekking tot het eenmalige karakter geldt wel een bijzonderheid. Verkrijgers die voldoen aan alle voorwaarden, maar die al een eigen woning hebben, kunnen toch gebruik maken van de startersvrijstelling. Verderop in dit artikel wordt nader ingegaan op deze schriftelijke verklaring en de rol van de notaris.
Hoofdverblijfcriterium bij startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting
De startersvrijstelling is alleen van toepassing als de verkrijger de woning verkrijgt met als doel deze anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Aan dit vereiste is voldaan als de woning duurzaam voor eigen gebruik ter beschikking zal staan. Het middelpunt van de persoonlijke en economische belangen dient naar de woning te worden verlegd. Beleggers kunnen van de vrijstelling daardoor geen gebruik maken. De Belastingdienst beoordeelt achteraf of aan dit vereiste is voldaan. Met onvoorziene omstandigheden (zoals een echtscheiding) na de verkrijging, wordt dan rekening gehouden. De aankoop van een woning door bijvoorbeeld een bv kan hierdoor nooit onder de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting vallen. De bv zal de woning immers nooit zelf gaan bewonen. Verder geldt dat de Belastingdienst als vuistregel vasthoudt aan een periode van zes maanden om te beoordelen of het verblijf ‘anders dan tijdelijk’ is.
De woningwaardegrens bij de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting
De startersvrijstelling is niet van toepassing op iedere woning. Er is een zogenaamde woningwaardegrens ingevoerd. Dit houdt in dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters slechts van toepassing is als de woning die wordt verkregen, een waarde heeft dit gelijk is aan of lager is dan de woningwaardegrens. Bij een hogere waarde is de gehele verkrijging belast met overdrachtsbelasting. Deze waarde wordt per woning beoordeeld en dus niet per verkrijger. De woningwaardegrens kan jaarlijks worden geïndexeerd. De woningwaardegrens heeft de volgende ontwikkeling doorgemaakt:
Woningwaardegrens 2021 | € 400.000 |
Woningwaardegrens 2022 | € 400.000 |
Woningwaardegrens 2023 | € 440.000 |
Woningwaardegrens 2024 | € 510.000 |
Woningwaardegrens 2025 | € 525.000 |
De schriftelijke verklaring bij de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting
Een van de voorwaarden om van de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting gebruik te kunnen maken, is het vereiste van de schriftelijke verklaring. De verkrijger dient voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk te verklaren dat hij de vrijstelling niet eerder heeft gebruikt en dat hij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Is een verklaring niet aanwezig, dan is het algemene tarief van toepassing. Voor bepaalde situaties bestaat een uitzondering op deze hoofdregel. De verkrijger dient de verklaring te overhandigen aan de notaris. Die hecht deze aan de akte. Het komt ook voor dat de verklaring in de akte wordt opgenomen. De notaris mag uitgaan van de juistheid van de inlichtingen die hij van de belastingplichtige krijgt, tenzij voor de notaris duidelijk moet zijn dat de inlichtingen onjuist zijn.
Aangifte overdrachtsbelasting bij gebruik van startersvrijstelling
Ook als de startersvrijstelling wordt toegepast, geldt een verplichting tot het doen van de aangifte overdrachtsbelasting. Als de verkrijging niet plaatsvindt door middel van een notariële akte, dient de verkrijger de aangifte zelf te doen. Hij kan daartoe een verzoek aan de Belastingdienst (laten) sturen. Dit moet binnen een maand na de verkrijging gebeuren. Als de verkrijging via een notariële akte plaatsvindt, is het – net als in andere situaties – aan de notaris om de aangifte tijdig te doen. Het is niet mogelijk om later terug te komen op de eerder geclaimde startersvrijstelling.
Controle Belastingdienst bij startersvrijstelling overdrachtsbelasting en onvoorziene omstandigheden
De Belastingdienst controleert op de juiste toepassing van de startersvrijstelling. Het toezicht vindt op basis van steekproeven plaats. Via de verplichte aangifte krijgt de Belastingdienst inzage in relevante transacties. Als blijkt dat niet aan de voorwaarden is voldaan, geldt als uitgangspunt dat de startersvrijstelling wordt teruggenomen. Dat is anders als sprake is van onvoorziene omstandigheden. Het gaat dan om:
- Onvoorziene omstandigheden die zich hebben voorgedaan na het tekenen van de koopovereenkomst, maar voor het tijdstip van de verkrijging; of
- Onvoorziene omstandigheden die zich hebben voorgedaan na de verkrijging.
Bij onvoorziene omstandigheden moet het gaan om serieuze situaties. Het alsnog vinden van een ander (mooier) huis is geen onvoorziene omstandigheid. In de wetsgeschiedenis is gewezen op zaken als echtscheiding of baanverlies.
Advisering overdrachtsbelasting en startersvrijstelling
Ondanks dat de regeling in de kern eenvoudig is, merken wij in de praktijk dat de startersvrijstelling tot vragen leidt. De eerste procedures tegen de Belastingdienst over dit onderwerp zijn ook al gevoerd. Het verschil tussen het kunnen toepassen van de startersvrijstelling of het worden aangeslagen tegen het algemene tarief, is zeer groot. Het inwinnen van deskundig advies kan daarom verstandig zijn, bijvoorbeeld als u in een discussie zit of dreigt te raken met de Belastingdienst. Hebt u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op.
Fiscale vraag?
Hebt u een fiscale vraag of deskundig fiscaal advies nodig? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op via onderstaand formulier.
"*" geeft vereiste velden aan