De kwalificatie als ‘woning’ voor de overdrachtsbelasting

Onder voorwaarden is op de verkrijging van een woning een verlaagd tarief in de overdrachtsbelasting van toepassing. Daarvoor is uiteraard wel vereist dat de onroerende zaak als een ‘woning’ kwalificeert. In veel gevallen is het wel duidelijk of dat zo is, maar dat is lang niet altijd het geval. Zo zijn er bijvoorbeeld met regelmaat discussies met de Belastingdienst over de vraag of een verbouwde onroerende zaak wel of niet als woning kwalificeert. Het financiële belang van deze discussie kan groot zijn. In dit artikel behandel ik het toetsingskader bij de vraag of een onroerende zaak wel of niet als woning kwalificeert voor de overdrachtsbelasting.

Het begrip woning in de overdrachtsbelasting

In de wet is geen nadere omschrijving opgenomen van het begrip ‘woning’. Uit de wetsgeschiedenis volgt slechts dat sprake moet zijn van een bouwwerk dat naar zijn aard is bestemd voor bewoning. De feitelijke bewoning van het bouwwerk of het doel waarmee het bouwwerk wordt verkregen, is niet van belang. Volgens de Hoge Raad moet bij het beantwoorden van de vraag of een object naar zijn aard is bestemd voor bewoning, aansluiting worden gezocht bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. In 2017 heeft de Hoge Raad daarvoor nadere regels gegeven.

Hoge Raad (2017): Driestappenplan bij de beoordeling van een woning

De Hoge Raad formuleert in zijn arrest uit 2017 de volgende drie stappen:

• Er dient aansluiting te worden gezocht bij het doel waarvoor de onroerende zaak ooit is ontworpen en gebouwd.
• Het kan zijn dat dat doel bewoning is, maar dat op een later moment de onroerende zaak is verbouwd om deze voor ander gebruik geschikt te maken. De onroerende zaak is dan de status van ‘woning’ niet verloren als er niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak weer voor bewoning geschikt te maken.
• Het kan zijn dat bovenstaande regels niet leiden tot een duidelijke conclusie. In dat geval komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het gebruik van het bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.

Het laat zich raden dat discussies met de Belastingdienst zich bijvoorbeeld richtten op de vraag of er ‘niet meer dan beperkte aanpassingen’ nodig zijn om de onroerende zaak weer voor bewoning geschikt te maken.

Transformatiepanden en de kwalificatie als woning voor de overdrachtsbelasting

In de praktijk komt het voor dat ontwikkelaars onroerende zaken ‘transformeren’ naar woningen. Dat gaat gepaard met ingrijpende werkzaamheden. De vraag kan dan opkomen of er sprake is van een woning als de levering plaatsvindt tijdens de transformatie. Dit doet zich bijvoorbeeld voor als een ontwikkelaar een object koopt dat ooit als kantoorpand is gebouwd. De ontwikkelaar gaat het kantoorpand ombouwen tot wooneenheden (bijvoorbeeld appartementen) en verkoopt de appartementsrechten. In een zaak uit 2019 gebeurde dit en verkreeg de belastingplichtige het appartementsrecht toen de verbouwingen nog niet waren afgerond. Er ontstond een discussie met de Belastingdienst over de kwalificatie als woning voor de overdrachtsbelasting. Volgens de inspecteur kon van een woning geen sprake zijn, omdat de verbouwingswerkzaamheden nog in uitvoering waren. Het kantoorpand was daarom op het overdrachtsmoment nog een kantoorpand. Het arrest van de Hoge Raad in deze zaak is richtinggevend.

Hoge Raad (2019): Verbouwingswerkzaamheden en woning voor de overdrachtsbelasting

De Hoge Raad geeft voor deze situatie een aanvullend beoordelingskader dat aansluit op het beoordelingskader uit de 2017-zaken:

• Ook in deze situaties moet aansluiting worden gezocht bij het doel waarvoor het bouwwerk oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd.
• Degene die zich beroept op het feit dat sprake is van een woning, moet aannemelijk maken dat het object op het overdrachtsmoment naar zijn aard tot woning is bestemd.
• Als sprake is van verbouwingswerkzaamheden die de gevolgtrekking kunnen rechtvaardigen dat de werkzaamheden strekken tot de (op)levering van een woning, dan blijft alleen de oorspronkelijke aard (niet-woning) behouden als de inspecteur aannemelijk maak dat niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor het oorspronkelijke doel geschikt te maken.
• Als de bouwkundige staat en kenmerken geen uitsluitsel bieden, kan mede betekenis worden toegekend aan de uit publiekrechtelijke voorschriften voortvloeiende eisen of beperkingen.

Adviseur in procedures over de kwalificatie als woning voor de overdrachtsbelasting

De vraag of er voor de overdrachtsbelasting sprake is van een woning, is sterk feitelijk van aard. Het komt regelmatig voor dat belastingplichtigen en de Belastingdienst hierover van mening verschillen. Gezien het financiële belang is het vaak verstandig om dan een deskundige bij het dossier te betrekken. Hebt u daar vragen over of wenst u bijstand in een dergelijke procedure? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op.