Het arrest Maierhofer over het begrip onroerend goed en prefab bouw in de btw (C-315/00)

De verhuur van onroerend goed is in beginsel vrijgesteld van btw. Dat roept de vraag op wanneer sprake is van onroerend goed en wanneer niet. Over dit onderwerp is in de loop van de jaren de nodige jurisprudentie verschenen. Een belangrijk arrest is het arrest Maierhofer uit 2003. In dit arrest oordeelt het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ) dat de kwalificatie als ‘onroerend goed’ niet vereist dat een gebouw onlosmakelijk met de grond is verbonden. Het is voldoende als een gebouw niet eenvoudig demonteerbaar en verplaatsbaar is. In dit artikel behandel ik het arrest Maierhofer van 16 januari 2003 (C-315/00) over de ‘verhuur van onroerend goed’ in de btw.

Maierhofer verhuurt prefab gemeenschapshuizen

Maierhofer verhuurt gemeenschapshuizen met de benodigde grond voor het tijdelijk huisvesten van asielzoekers. Het huurcontract loopt vijf jaar met een verlengoptie. Een deel van de verhuurde gebouwen staat op door Maierhofer gehuurde grond en een deel op grond die de staat zelf heeft gehuurd. Bij het einde van de huurovereenkomst moet de grond in oorspronkelijke staat worden teruggegeven. Maierhofer heeft met prefabelementen op deze gronden gebouwen geplaatst die vergelijkbaar zijn met prefabhuizen. De gebouwen zijn geplaatst op betonsokkels die zijn geplaatst op een fundering en de muren zijn met schroefbouten in de fundering verankerd. Het dak is bedekt met dakpannen en de keuken en de sanitaire ruimtes zijn betegeld. Het is mogelijk om de gebouwen binnen tien dagen te demonteren en elders weer op te bouwen. Er ontstaat een discussie over de vraag of de verhuur door Maierhofer kwalificeert als de verhuur van onroerend goed.

Prejudiciële vragen over het begrip onroerend goed in de btw

De Duitse rechter stelt in de zaak Maierhofer aan het HvJ de volgende prejudiciële vragen over de verhuur van onroerend goed voor de btw:

1. Kwalificeert het verhuren van een gebouw dat is opgetrokken uit prefabelementen en dat na de beëindiging van de huurovereenkomst weer moet worden verwijderd en vervolgens elders opnieuw kan worden gebruikt, voor de btw onder ‘verhuur van onroerend goed’?
2. Maakt het voor het antwoord op vraag 1 uit of de verhuur aan de huurder de grond en het gebouw ter beschikking stelt of alleen het gebouw dat hij op de grond van de huurder heeft geplaatst?

Het begrip ‘verhuur van onroerend goed’ volgens het HvJ

Het HvJ overweegt eerst dat het begrip ‘verhuur van onroerend goed’ een begrip is dat is opgenomen in de btw-richtlijn. Het is vaste rechtspraak dat deze begrippen een communautaire uitleg krijgen. Dit betekent dat de uitleg van het begrip naar het recht van (een van de) lidstaten niet van belang is. Het HvJ zoekt vervolgens aansluiting bij de context en de doelstelling van de regeling. Hij wijst onder meer op eerdere jurisprudentie waaruit volgt dat caravans, tenten en chalets geen onroerend goed zijn vanwege het (te) mobiele karakter.

Prefab gebouwen van Maierhofer kwalificeren als onroerend goed voor de btw

Het HvJ ziet in de zaak Maierhofer een aantal afwijkende elementen ten opzichte van deze eerdere rechtspraak. Zo zijn de uit prefabelementen opgetrokken gebouwen niet mobiel en niet eenvoudig verplaatsbaar. Het is weliswaar mogelijk ze te demonteren en te hergebruiken, maar dat neemt tien werkdagen in beslag met acht personen. Dit type gebouw, dat is samengesteld uit vast met de grond verbonden constructies, is volgens het HvJ onroerend. Het is geen vereiste dat het gebouw onlosmakelijk met de grond is verbonden. Op grond van het voorgaande beantwoordt het HvJ de eerste vraag als volgt. De gebouwen van Maierhofer, die bestaan uit prefabelementen, kwalificeren voor de btw als onroerend goed, omdat deze niet gemakkelijk kunnen worden gedemonteerd of gemakkelijk kunnen worden verplaatst. Dat geldt ook als het gebouw bij het einde van het huurcontract dient te worden verwijderd en dan opnieuw kan worden gebruikt.

Aard van de handeling bepaalt of sprake is van verhuur onroerend goed

Vervolgens buigt het HvJ zich over de tweede vraag. Vooropstaat dat de aard van de handeling bepalend is. Bij de beoordeling of sprake is van een verhuur, moet daarom rekening worden gehouden met de kenmerkende elementen van die handeling, ongeacht hoe deze kunstmatig kunnen worden voorgesteld. Het HvJ geeft aan dat bij de beantwoording van de eerste vraag al is aangegeven dat het mogelijk is om slechts een gebouw (zonder de grond) te verhuren. De omstandigheden als geschetst in de tweede vraag zijn daarom niet relevant om te bepalen of sprake is van verhuur van onroerend goed.

Advisering over onroerend goed en btw

De btw-regels kunnen bij transacties met onroerend goed een grote impact hebben. De juiste toepassing van de regels luistert nauw en is doorgaans niet eenvoudig. Hebt u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust eens contact met ons op.