Eigen belang vereist voor consolidatie in de overdrachtsbelasting (artikel 4 Wet BRV) – Hoge Raad 2026

Voor consolidatie bij artikel 4 Wet BRV (onroerendezaakrechtspersonen (OZR)) is vereist dat de betrokken natuurlijke personen of concernlichamen zelf een belang hebben in de te beoordelen vennootschap. Dit oordeelt de Hoge Raad in zijn arrest van 6 februari 2026 (ECLI:NL:HR:2026:202). Zonder eigen belang is (meedoen aan de) consolidatie niet aan de orde bij de beoordeling of er sprake is van een OZR. Dit arrest heeft gevolgen voor concernstructuren met (in)direct vastgoedbezit.

In het kort: eigen belang vereist voor consolidatie in de overdrachtsbelasting (artikel 4 Wet BRV)

In dit arrest oordeelt de Hoge Raad samengevat het volgende:

• Bij de consolidatie van artikel 4 Wet BRV telt een belang alleen mee als de betrokken partij (concernlichaam/natuurlijke persoon) zelf een belang heeft in de te beoordelen vennootschap.
• Zonder eigen belang kan er van 'gezamenlijkheid' geen sprake zijn en dat is voor consolidatie vereist.

De bovenstaande regels zijn van belang bij het beoordelen of een vennootschap kwalificeert als onroerendezaakrechtspersoon (OZR) (lees hier ons artikel over de OZR).

Afsplitsing leidt tot discussie over consolidatiebepaling overdrachtsbelasting

A en B (ouders) hebben indirect alle aandelen in een bv. Deze bv is eind 2022 opgericht bij een afsplitsing. Bij deze afsplitsing heeft de bv alle aandelen verkregen in vier andere bv’s. De discussie die ontstaat is of deze bv’s kwalificeren als OZR voor de overdrachtsbelasting. Drie van deze vier bv’s houden 5% van de aandelen in bv’s die tuincentra exploiteren. De andere 95% van de aandelen is in het bezit van de zonen van A en B. Dit betekent dat de relevante structuur er als volgt uitziet:

Figuur - Structuur na afsplitsing OG1 tot en met OG4 naar Belanghebbende B.V.

Wat is de consolidatiebepaling in de overdrachtsbelasting bij onroerendezaakrechtspersonen?

De verkrijging van aandelen kan zijn belast met overdrachtsbelasting. Dat is het geval als sprake is van een OZR. Hiervan is sprake als is voldaan aan de bezitseis en de doeleis (of: exploitatie-eis). Die laatste eis houdt in dat de onroerende zaken als geheel genomen ten minste hoofdzakelijk dienstbaar zijn of waren aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken. Hierbij geldt een toerekeningsbepaling. Op grond van die bepaling worden de bezittingen van een andere vennootschap ‘toegerekend’ aan de te beoordelen vennootschap. Dat kan ertoe leiden dat geen sprake is van vastgoed dat is verhuurd (bijvoorbeeld door OG2 aan Tuincentra 1), maar van vastgoed in eigen gebruik. De toerekening vindt plaats als de te beoordelen vennootschap ten minste een derde belang heeft in de andere vennootschap. Daarbij gaat het niet alleen om het eigen aandelenbezit, maar ook om het aandelenbezit van andere concernvennootschappen en bepaalde natuurlijke personen.

Belanghebbende meent dat consolidatie geen ‘eigen’ belang vereist

De Belanghebbende bv heeft bij de afsplitsing de aandelen verkregen in OG1 tot en met OG4. Over deze verkrijging is overdrachtsbelasting voldaan. Volgens de Belanghebbende is dat ten onrechte voor OG2 tot en met OG4. Zij meent dat de Tuincentra 1 tot en met Tuincentra 3 moeten worden ‘toegerekend’ aan OG2 tot en met OG4. Het gevolg is dat er dan sprake is van onroerend goed in ‘eigen gebruik’ en in deze zaak zou er dan geen overdrachtsbelasting zijn verschuldigd wegens de verkrijging van de aandelen in OG2, OG3 en OG4. Aan de zogeheten ‘exploitatie-eis’ is dan niet voldaan.

Hoe leggen de Belanghebbende en de inspecteur de consolidatiebepaling uit?

In deze procedure staat de vraag centraal of voor consolidatie is vereist dat de natuurlijke personen (in deze zaak de beide zonen) zelf ook een belang hebben in de te beoordelen vennootschappen (OG2 tot en met OG4). De Belanghebbende wil de belangen van de zonen in de Tuincentra toerekenen aan OG2 tot en met OG4, zodat er geen overdrachtsbelasting is verschuldigd. Daartoe voert hij het volgende aan:

• In de wet staat dat het belang ‘al dan niet tezamen’ met de natuurlijke persoon op een derde moet uitkomen. Volgens de Belanghebbende betekent deze zinsnede dat het niet is vereist dat de beide zonen zelf een belang in de OG-bv’s hebben.
• Als de regeling op die wijze uitwerkt, vindt de consolidatie plaats en is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

De inspecteur kijkt hier anders tegenaan:

• De wettekst is duidelijk. Hieruit volgt dat consolidatie vereist dat de natuurlijke personen (de zonen) zelf een belang moeten hebben in de te beoordelen vennootschappen (de OG-bv’s).
• De zonen hebben geen belang in deze bv’s. Daarom is consolidatie niet aan de orde en is er overdrachtsbelasting verschuldigd.

Rechtbank acht wettekst voldoende duidelijk en vereist eigen belang

De rechtbank (ECLI:NL:RBDHA:2025:4100) ging mee in de argumentatie van de inspecteur. Zij oordeelde dat uit de tekst van de regeling volgt dat de beide zonen op het moment van de verkrijging een belang in de OG-bv’s hadden moeten hebben. Alleen dan komt de vervolgvraag aan de orde of hun belang van 95% in de Tuincentra meetelt. Aangezien de zonen zelf geen enkel belang in de OG-bv’s hebben, is consolidatie niet aan de orde. De heffing van overdrachtsbelasting is terecht. Aangezien de wettekst duidelijk is, ziet de rechtbank geen aanleiding om een beoordeling op grond van de bedoeling van de wetgever uit te voeren.

Ook Hoge Raad ziet ‘eigen belang’ als vereiste voor toepassing consolidatie

De Belanghebbende legt de zaak voor aan de Hoge Raad. Die oordeelt dat de rechtbank op de juiste wijze tot haar oordeel is gekomen (ECLI:NL:HR:2026:202).

• Het is niet mogelijk om het belang van de twee zonen in de Tuincentra mee te tellen bij de beoordeling van de belangen van de OG-bv’s in de Tuincentra. Daarvoor is vereist dat de beide zonen zelf ook een belang in die OG-bv’s hebben.
• Van degene die geen belang heeft in een bv kan niet worden gezegd dat hij enig belang in die bv samen met een ander heeft. In dat geval ontbreekt de vereiste ‘gezamenlijkheid’.
• Een beroep op doel en strekking van de regeling faalt ook. Uit de wetsgeschiedenis volgt niet dat de wetgever wilde dat de belangen van een natuurlijk persoon meetellen als deze zelf in de ter beoordeling voorliggende vennootschap geen belang heeft.

De interessante beschouwing van de A-G over de grammaticale uitleg

In zijn conclusie heeft de A-G uitgebreid aandacht voor de grammaticale uitleg van de termen ‘een belang hebben’ en ‘tezamen’ (ECLI:NL:PHR:2025:1146). De A-G is van mening dat rekenkundig gezien iets ‘tezamen hebben’ ook kan betekenen dat de ene niets heeft en de ander alles. Echter, volgens de A-G is het in deze context zo dat aansluiting moet worden gezocht bij een uitleg die de ratio van ‘gemeenschappelijk’ heeft. Hij gebruikt daarvoor een voorbeeld met knikkers. Als een persoon alle knikkers heeft en de ander heeft geen knikkers, dan hebben zij die knikkers niet gemeenschappelijk. Daarvoor is vereist dat de ander ten minste één knikker heeft.

Wat betekent dit arrest over de consolidatiebepaling van artikel 4 Wet BRV voor de praktijk?

De Hoge Raad geeft met dit arrest duidelijkheid. Om toe te komen aan consolidatie over de band van ‘tezamen met een ander lichaam/natuurlijk persoon’ is vereist dat deze ander een eigen belang heeft. Dat belang moet er zijn op het niveau van de ter beoordeling voorliggende vennootschap. In dit dossier hadden de beide zonen dus een (in)direct belang moeten hebben in de OG-bv’s om aan consolidatie toe te komen. De praktijk kan met deze duidelijkheid aan de slag en bestaande casussen (indien nodig) aan een herbeoordeling onderwerpen. Dit zal met name spelen in complexere structuren waarin zich vennootschappen bevinden die zich hoofdzakelijk bezighouden met vastgoed. Een herbeoordeling is verstandig, want het gaat vaak om grote belangen. Zo ging het in deze zaak om een totaalbedrag van overdrachtsbelasting van € 1.322.000. Hebt u hierbij hulp nodig, neem dan contact op.