Invoering btw-herziening op diensten aan onroerende zaken per 2026

In de sfeer van de btw bestaat al lange tijd een regeling voor de herziening van btw bij gewijzigd gebruik van investeringsgoederen (lees hier meer over herziening in het algemeen). Die regeling is op dit moment van toepassing op onroerende zaken, rechten waaraan deze zijn onderworpen en roerende zaken waarop kan worden afgeschreven. Al enkele jaren wordt er gesproken over het invoeren van een herzieningsregeling voor de btw op diensten. Tot op heden zonder succes. In het Belastingplan 2025 komt de wetgever met een nieuw voorstel hiervoor. De voorgestelde maatregel leidt tot de invoering van een herzieningsregeling voor de btw op zogenaamde ‘investeringsdiensten’. Dit artikel behandelt de aanleiding voor deze nieuwe wetgeving en gaat nader in op de aanstaande herziening van btw op diensten aan onroerende zaken.

Waarom btw-herziening op diensten aan onroerende zaken?

De voornaamste aanleiding voor deze herzieningsregeling is het bestrijden van zogenaamde ‘short stay-structuren’. Die structuur werkt doorgaans als volgt. Een ondernemer verbouwt een pand tot woningen, zonder dat sprake is van in wezen nieuwbouw. Op de verbouwingskosten drukt btw. De ondernemer is van plan de woning btw-vrijgesteld te gaan verhuren. Hij wil echter ook de btw kunnen verrekenen. Daarom gaat hij eerst de woningen kortstondig btw-belast verhuren (voor kort verblijf). Hij vraagt dan de volledige btw terug. In het volgende jaar worden de woningen dan btw-vrijgesteld verhuurd. Aangezien er geen btw-herziening op investeringsdiensten aan onroerende zaken bestaat, wordt de eerder teruggevraagde btw niet gecorrigeerd. De wetgever ziet dit als een ongewenste structuur en komt mede daarom met deze maatregel.

Wat is een investeringsdienst voor de herziening in de btw?

Vanaf 2026 is er een herzieningsregeling voor investeringsdiensten aan onroerende zaken. Investeringsdiensten zijn diensten met een duurzaam karakter die meerjarig nut afwerpen. Het gaat dan bijvoorbeeld om vernieuwen, vergroten, herstellen of vervangen en onderhoud. Ook een verbouwing met sloopwerkzaamheden valt onder de investeringsdiensten. De maatregel lijkt een ruime werking te gaan krijgen. Zo wijst de wetgever bij wijze van voorbeeld van investeringsdienst aan onroerende zaken op:

• Het schilderen van kozijnen en deuren aan de binnen- of buitenzijde;
• Grond- of asbestsanering;
• Het plaatsen van keukens en badkamers (kitten);
• Isoleren;
• Gevel- en dakrenovatie;
• Het installeren van installaties/machines die opgaan in de onroerende zaak.

Om te voorkomen dat ook kleine investeringsdiensten onder de herzieningsregeling vallen, wordt een drempelbedrag ingevoerd. De regeling is van toepassing als de vergoeding exclusief btw ten minste € 30.000 bedraagt. Het kunstmatig opknippen van diensten wordt bestreden.

Hoe werkt het herzien van btw op diensten aan onroerende zaken?

Het invoeren van een herzieningsregeling voor de btw op diensten aan onroerende zaken heeft voor ondernemers behoorlijke gevolgen. De diensten worden namelijk over een aantal jaar gevolgd en de oorspronkelijke aftrek moet worden gecorrigeerd als daar aanleiding voor bestaat. Dit kan zowel voordelen als nadelen hebben. De volgende scenario’s zijn denkbaar:

• Een ondernemer die de dienst in eerste instantie voor btw-belaste prestaties gebruikt en later voor vrijgestelde prestaties, moet de oorspronkelijke btw-aftrek herzien. Dit leidt tot een te betalen bedrag.
• Een ondernemer die de dienst in eerste instantie voor btw-vrijgestelde prestaties gebruikt en later voor btw-belaste prestaties, kan alsnog een deel van de btw in aftrek brengen. Dit leidt tot een te ontvangen bedrag.

Hierna volgt een voorbeeld dat is ontleend aan de consultatie van deze wetgeving in maart 2024.

Voorbeeld herziening btw op investeringsdiensten aan onroerende zaken

Een btw-ondernemer koopt een kantoorgebouw. In het jaar van de levering verbouwt hij het kantoorgebouw tot een appartementencomplex. Ieder appartement is een zelfstandige onroerende zaak voor de btw. De kosten van deze verbouwing bedragen € 5.000.000 exclusief btw. De btw bedraagt € 1.050.000. Er is sprake van een dienst en niet van de vervaardiging van een nieuw onroerend goed.

De ondernemer gaat de appartementen in het jaar van ingebruikneming btw-belast verhuren. Hij brengt de volledige btw (€ 1.050.000) in aftrek.

In het tweede boekjaar besluit de ondernemer te stoppen met de btw-belaste verhuur. Hij gaat alle appartementen btw-vrijgesteld verhuren. Hij moet nu een vijfde deel van de btw herzien. Dat is een bedrag van € 210.000. Onder de oude wetgeving was herziening niet aan de orde gekomen.

Herzieningstermijn op diensten in de btw vanaf 2026

De wetgever kiest voor een herzieningstermijn van vijf boekjaren per investeringsdienst. Deze termijn gaat lopen op het moment dat de investeringsdienst in gebruik wordt genomen. Hierdoor is sprake van één specifiek en objectief bepaalbaar moment waarop de herzieningstermijn aanvangt. De periode van vijf jaar is gekozen om nog enigszins de administratieve en uitvoeringslasten van de regeling te beperken.

Inwerkingtreding herzieningsregeling btw op diensten aan onroerende zaken per 2026

De beoogde inwerkingtreding van deze maatregel is 1 januari 2026. Hierdoor hebben ondernemers nog even de tijd om zich op de maatregel voor te bereiden. De herzieningsregeling is van toepassing op investeringsdiensten die op of na 1 januari 2026 in gebruik worden genomen.

Herziening op diensten aan onroerende zaken kan voor de praktijk grote gevolgen hebben

De invoering van een herzieningsregeling voor diensten aan onroerende zaken hangt al jaren boven de markt. Nu lijkt het er eindelijk van te komen. Het is jammer dat is gekozen voor een regeling die best wel wat open normen kent. Zo kan behoorlijk worden gediscussieerd over de vraag of bepaalde diensten wel of niet als investeringsdiensten kwalificeren. Ook over het opknippen van diensten zullen ongetwijfeld discussies gaan ontstaan met de Belastingdienst. Hebt u vragen over dit onderwerp of andere zaken met betrekking tot vastgoed en fiscaliteit? Neem dan gerust eens vrijblijvend contact met ons op.