Villabelasting en EVRM: waarom rechters de regeling overeind laten

Volgens het gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2025:2995) is de Villabelasting niet in strijd met het eigendomsrecht of discriminatieverbod van het EVRM. De Hoge Raad moet zich hierover nog gaan uitspreken, maar gelet op de huidige uitspraken lijkt de ruimte voor een ander oordeel beperkt. De keuze om nog in bezwaar of beroep te gaan is daarmee een lastige, die vermoedelijk op basis van een kosten-batenafweging zal worden gemaakt. 

Wat is de kern van de jurisprudentie over de Villabelasting?

Volgens het gerechtshof Amsterdam (2025) is de villabelasting niet in strijd met het EVRM. De wetgever is met de villabelasting binnen zijn ruime beoordelingsmarge gebleven. Het gekozen forfait is niet evident onredelijk.

Wat kunnen belastingplichtigen op dit moment het beste doen bij de Villabelasting?

In de huidige uitspraken is geen streep gezet door de Villabelasting. De kans dat de Hoge Raad dat alsnog doet lijkt ons beperkt. De keuze om in bezwaar of beroep te gaan is daarom een lastige. Enerzijds willen belastingplichtigen hun rechten zeker stellen en anderzijds willen zij onnodige kosten voorkomen. Procederen leidt tot het veiligstellen van rechten, maar bij gebrek aan bijzondere omstandigheden of een verrassend arrest van de Hoge Raad is de slagingskans klein. Een goede kosten-batenanalyse is daarom van belang voordat deze beslissingen worden genomen.

In wat voor situaties is de Villabelasting van toepassing?

In de zaak uit 2024 is de casus eenvoudig. Het gaat om een belastingplichtige met een eigen woning. De WOZ-waarde van de woning ligt op € 2.377.000. Het hogere percentage is van toepassing vanaf een waarde van € 1.110.000 (2021). Vanaf dat punt ligt het voordeel niet op 0,50%, maar op 2,35%. Dit deel is wat bekendstaat als de ‘Villabelasting’. Volgens de belastingplichtige zijn de volgende beginselen geschonden:

• Gelijkheidsbeginsel.
• Evenredigheidsbeginsel.
• Schending van het recht op ongestoord genot van eigendom en het discriminatieverbod.

De wetgevingsachtergrond bij de Villabelasting

De regeling van het eigenwoningforfait (het belasten van een voordeel uit eigen woning) bestaat al lang. Het idee erachter is dat het hebben van een eigen woning leidt tot een te belasten voordeel. Dat voordeel moet de situatie benaderen waarin de belastingplichtige zijn eigen woning verhuurt aan een derde. Het eigenwoningforfait staat daardoor ook wel bekend als het huurwaardeforfait. Het percentage is gebaseerd op het idee dat een eigen woning twee ‘aspecten’ kent:

• Het beleggingsaspect (te belasten).
• Het bestedingsaspect (het onbelast hebben van woongenot).

Sinds 2001 is echter van een directe koppeling geen sprake meer. De wetgever is van mening dat vanaf een bepaald waardeniveau van de woning, het beleggingsaspect een zwaarder gewicht toekomt. Die visie heeft geleid tot het verhoogde eigenwoningforfait vanaf een bepaalde WOZ-waarde (de Villabelasting). De omvang van het verhoogde forfait (thans 2,35%) is mede gebaseerd op budgettaire overwegingen. Tot 2009 was het eigenwoningforfait nog afgetopt met een plafond, maar dat is sinds 2009 niet meer het geval.

Wat is de invloed van de Wet Hillen op de Villabelasting?

De Wet Hillen is in 2005 in de wet opgenomen. Deze bepaling regelt de aftrek bij geen of een geringe eigenwoningschuld. Het idee hierachter is dat het aflossen op de eigenwoningschuld niet wordt gestimuleerd als dat kan leiden tot een (forse) heffing via het eigenwoningforfait. De Wet Hillen regelt dat een deel van het eigenwoningforfait als aftrekpost in aanmerking komt. Deze bepaling is van toepassing als het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten. Sinds 2019 vindt de afbouw van de Wet Hillen plaats. Die afbouw is in de wet gekomen, omdat de wetgever de noodzaak voor de regeling niet langer ziet. Dat komt onder andere door de per 2013 ingevoerde aflossingseis. Ook zijn hier budgettaire overwegingen relevant. Eind 2025 is overigens besloten om de afbouw van de Wet Hillen te versnellen om belastingverhogingen in box 3 te voorkomen. Dat staat echter los van deze zaak.

Waarom faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel?

De belastingplichtige voert aan dat de Villabelasting in strijd is met het nationale gelijkheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel. Het gerechtshof wijst erop dat hij dit niet kan toetsen. Het verhoogde eigenwoningforfait (Villabelasting) is opgenomen in een wet in formele zin. De rechter mag die bepaling dan niet toetsen aan de algemene rechtsbeginselen. Hij kan de bepaling slechts buiten toepassing laten als er sprake is van bijzondere omstandigheden die de wetgever niet volledig in zijn afwegingen heeft meegenomen. Dat vereist een situatie die zozeer in strijd is met de algemene rechtsbeginselen, dat de toepassing achterwege moet blijven. In dit dossier is daarvan geen sprake. De wetgever heeft bewust gekozen voor een bepaald percentage en voor het afbouwen van de Wet Hillen. De rechter spreekt zich over zulke politiek-bestuurlijke keuzes niet uit. Van niet-meegewogen bijzondere omstandigheden is niet gebleken.

Het relevante toetsingskader bij het eigendomsrecht en het discriminatieverbod

De belastingplichtige meent ook dat er een schending van het EVRM plaatsvindt. Hij wijst op het ongestoorde recht op eigendom en het discriminatieverbod. Het gerechtshof wijst erop dat het in deze zaak met name gaat om de ‘fair balance’ tussen het individuele belang en het algemene belang. Dat wil zeggen dat de vraag is of er een redelijke en proportionele verhouding is tussen het gekozen middel en het nagestreefde doel. Als er sprake is van een schending van het discriminatieverbod, dan is er geen fair balance. Wel moet de rechter er rekening mee houden dat de wetgever een bepaalde mate van beoordelingsvrijheid heeft bij de vraag of bepaalde gevallen gelijk zijn voor de gekozen regels. Dat geldt ook voor de vraag of er een rechtvaardiging is voor de verschillende behandeling. Het oordeel van de wetgever is leidend, tenzij het evident van elke redelijke grond is ontbloot. Tot slot volgt uit vaste rechtspraak dat de wetgever gebruik mag maken van ficties en forfaits, mits in voldoende mate is getracht de werkelijkheid te benaderen.

Waarom acht het hof de Villabelasting niet in strijd met het eigendomsrecht en het discriminatieverbod?

Het gerechtshof oordeelt dat de Villabelasting niet in strijd is met het EVRM. Zij wijst de beroepen op het eigendomsrecht en het discriminatieverbod af. Er is geen sprake van discriminatie tussen de groep van eigenwoningbezitters met een dure woning en een lage schuld tegenover degene met een goedkope woning en een hoge schuld. De wetgever mocht meer gewicht toekennen – en dus verschil maken – tussen belastingplichtigen met en zonder een woning die een waarde boven een bepaalde grens heeft. Een dergelijke keuze ligt binnen de beoordelingsvrijheid van de wetgever. Dat geldt ook voor de keuze tot de afbouw van de Wet Hillen. Dat de inkomsten (het verhoogde eigenwoningforfait) niet zijn gerealiseerd, doet daaraan niet af.

Wat kan worden verwacht van het arrest van de Hoge Raad over de Villabelasting?

Onze verwachting is dat de Hoge Raad het oordeel van het gerechtshof in stand houdt en daarmee de zaak afdoet. Wij kunnen het oordeel van het gerechtshof namelijk goed volgen en menen ook dat de wetgever met de gemaakte keuzes binnen zijn beoordelingsvrijheid is gebleven. Dat doet niets af aan het feit dat de Villabelasting - en de afbouw van de Hillen-aftrek - voor belastingplichtigen vervelend en (zeer) kostbaar kan uitvallen. Ongeacht de uitkomst van de procedure zou de wetgever er daarom goed aan doen om de regeling (het liefst de gehele eigenwoningregeling) nog eens kritisch tegen het licht te houden.

Een parallel met het recente belastingrente-arrest

Recent deed de Hoge Raad (lees hier ons artikel over die zaak) uitspraak in de zaak over de hogere belastingrente voor de vennootschapsbelasting. In die zaak kwam de Hoge Raad wel tot het oordeel dat een gekozen percentage niet door de beugel kan. Een belangrijk verschil is echter dat in de zaak over de belastingrente het percentage was opgenomen in een regeling en niet in een wet in formele zin. Daardoor kon de Hoge Raad – in tegenstelling tot het gerechtshof in deze zaak – wel toetsen aan de nationaalrechtelijke rechtsbeginselen. Ook kwam de Hoge Raad in het belastingrente-arrest tot het oordeel dat de wetgever het gemaakte onderscheid tussen Vpb-plichtigen en andere belastingplichtigen onvoldoende had gemotiveerd.

Heeft het in de praktijk nog zin om in bezwaar of beroep te gaan tegen de Villabelasting?

Veel belastingplichtigen twijfelen over het maken van bezwaar tegen de Villabelasting. Dat is logisch. In de eerste plaats omdat het oordeel van het gerechtshof uit 2025 goed is onderbouwd en er weinig ruimte lijkt voor de Hoge Raad om tot een ander oordeel te komen. Uitgesloten is een ander oordeel echter nooit. In de tweede plaats zijn bezwaren tegen de Villabelasting niet aangemerkt als ‘massaal bezwaar’. Dat betekent dat elke zaak afzonderlijk in behandeling wordt genomen. Elke belastingplichtige moet dus zelf de gehele procedure voeren en bekostigen. In Villabelastingdossiers is het daarom van belang om naast een fiscale beoordeling ook een kosten-batenafweging te maken. Hebt u daar hulp bij nodig, neem dan contact op.